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| 津投城开(600322)经营总结 | | 截止日期 | 2024-06-30 | | 信息来源 | 2024年中期报告 | | 经营情况 | 三、经营情况的讨论与分析
（一）宏观政策趋势
全球经济环境的不确定性因素增多，国内结构调整持续深化带来新挑战。宏观政策效应持续释放、外需有所回暖、新质生产力加速发展等因素形成新支撑。
2024年上半年国民经济延续恢复向好态势，运行总体平稳、稳中有进。上半年国内生产总值61.7万亿元，同比增长5%；城镇调查失业率稳中有降，平均值5.1%，比上年同期下降0.2个百分点；居民消费价格（CPI）同比上涨0.1%。
金融环境方面，社会融资规模增长平稳，金融对实体经济的支持力度保持稳定。2024年6月末，广义货币（M2）余额305.02万亿元，同比增长6.2%，增速环比下滑0.8个百分点；人民币贷款余额250.85万亿元，同比增长8.8%；上半年社会融资规模增量累计为18.1万亿元，比去年同期少3.45万亿元；LPR保持稳定：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.95%。
房地产政策方面，上半年政策较为宽松，侧重去库存。在4月30日的中央会议上将“去库存”作为重要议题，这标志着政策调控方向的重要转变。居民信贷优化，部分城市首付比例降至15%，取消房贷利率下限。融资机制加速改革，地方政策宽松，购房限制松绑，财税激励增多。中央推出更多去库存措施，地方优化调控，加码购房激励，鼓励高品质住宅，完善住房供应体系。
（二）房地产行业全国数据分析
2024年上半年全国房地产市场整体延续调整态势，下行压力仍较大。高层定调楼市政策方向，提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，逐步加码稳市场、去库存等楼市刺激政策，但市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。
1、房地产开发投资额情况
房地产开发企业投资额普遍下降，表明投资环境相对严峻。2024年1-6月份，全国房地产开发投资52,529亿元，同比下降10.1%，其中住宅投资39,883亿元，下降10.4%；施工面积696,818万平方米，同比下降12.0%，其中住宅施工面积487,437万平方米，下降12.5%；新开工面积38,023万平方米，下降23.7%，其中住宅新开工面积27,748万平方米，下降23.6%；竣工面积26,519万平方米，下降21.8%。其中住宅竣工面积19,259万平方米，下降21.7%。
房地产开发企业到位资金53,538亿元，同比下降22.6%。其中，国内贷款8,207亿元，下降6.6%；利用外资13亿元，下降51.7%；自筹资金18,862亿元，下降9.1%；定金及预收款15,999亿元，下降34.1%；个人按揭贷款7,749亿元，下降37.7%。
全国房地产开发投资增速
2、商品房销售情况 2024年1-6月份，新建商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47,133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。2024年6月末，商品房待售面积73,894万平方米，同比增长15.2%，其中住宅待售面积增长23.5%。 （三）重点关注区域
1、天津市场销售情况
天津楼市政策紧跟中央，在房地产市场供求关系发生重大变化的基调下，相继下调首付比例、贷款利率、优化限购政策，多举措促进房地产市场稳定。规划部门多次优化住宅建设新规，在阳台、露台、多样化停车等方面进行调整，为天津住宅多样化、高品质发展提供更大空间，加速天津住宅市场产品迭代，不断涌现创新产品。新房市场呈点状恢复状态，整体市场尚未充分释放需求。
天津市2024年上半年新房成交349万平方米，同比减少36%。成交均价18,604元/平方米，同比增长5%。受学籍新政影响、偏改善型住宅价格拉动整体房价上涨作用明显，价格相对保持平稳。
2、苏州市场销售情况
苏州市2024年上半年信贷政策全方位松绑，产品品质升级，高质量楼盘市场认可度提升。苏州市上半年商品住宅成交263.69万平方米，同比减少39%；成交均价23,492元/平方米，同比增长5%。自2024年6月2日苏州市出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》以来，促进当月苏州新房成交量同步环比回升，总体呈现逐步复苏态势。相城区为供应成交主力区域，上半年商品住宅供应面积为28.75万平方米，成交面积为42.34万平方米，成交均价为21,290元/平方米。
（四）发展趋势
1、宏观市场层面
当前国内经济总体延续回升向好态势，高质量发展扎实推进，但仍面临有效需求不足、社会预期偏弱等挑战。下半年经济仍将延续回升向好态势，预计三四季度GDP同比增长或在5%左右，全年增速在5.1%左右。下半年经济形势的仍面临四个方面的不确定性，关键是房地产和地方财政：其一房地产方面，稳地产政策持续发力和较长时间的调整后，房地产市场能否企稳回升以及企稳的程度；其二地方财政和基建投资方面，地方专项债和超长期特别国债发行进度加快，能否顺利形成实物工作量，以及土地财政下行等导致的地方财政紧平衡能否推动相应投资回升；其三外需方面，贸易摩擦和地缘政治风险显现，是否会对出口造成不利影响；其四市场主体和预期方面，下阶段宏观政策和改革措施加码，能否有效提振居民和企业信心。
2、行业发展层面
下半年房地产供需两端政策有望进一步优化调整，各地去库存相关举措或将加快落实。政策趋势层面，放开核心城市限制性政策仍是需求端优化的重要方向，预计一线城市将继续优化限购政策。土地供给方面，将合理控制、优化新增商品住宅用地供应作为政策发力点，预计政策举措聚焦优化土拍规则，取消限价政策、取消远郊区容积率1.0限制等，为企业建设“好房子”提供更多支持。随着房地产开发项目“白名单”政策深入推进，将进一步降低企业经营压力。
从去库存方面来看，地方按照“以需定购”原则，联动保障房供给，收储已建未售新房的节奏或加快，收回闲置存量土地、盘活存量土地的配套政策也有望加速落地，下半年或有更多城市出台配套政策，进一步促进置换需求释放。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
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