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| 三木集团(000632)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 1、进出口贸易
2023年，中国的进出口贸易展现出了积极的发展态势，进出口规模稳中有增、发展质量优中有升，尽管面临外部挑战，整体表现仍然好于预期，并实现了正增长。中国进出口总值达到 41.76万亿元人民币，同比增长0.2%。其中，出口总额为23.77万亿元，同比增长0.6%；进口总额为17.99万亿元，同比下降0.3%。2023年，我国对共建“一带一路”国家进出口19.47万亿元，增长2.8%，占进出口总值的 46.6%，提升 1.2 个百分点。对拉美、非洲分别进出口 3.44万亿和1.98万亿元，分别增长6.8%和7.1%。另外，2023年我国跨境电商进出口2.38万亿元，增长15.6%。
2、城市产业发展
2023年，全国房屋新开工面积为9.54亿平方米，同比下降20.4%，全国房地产开发投资额11.09万亿，同比下降9.6%，
增速在低基数下继续走弱。2023年全国房屋竣工面积9.98亿平方米，同比增长17.0%，“保交楼”工作稳步推进，竣工表现保持良好。整体来看，2023年房地产行业开发投资持续低迷。其中，2023年全国商品住宅销售面积累计成交 9.48亿平方米，同比下降8.2%；累计销售金额为10.30万亿元，同比下降6.0%。在成交价格方面，70个大中城市新建商品住宅价格同比全年持续处于负增长区间，上半年同比跌幅虽有所收窄但改善有限，下半年跌幅再次扩大，2023年 12 月当月价格同比下降0.9%。据统计，2023年全国涉宅用地成交建面约9.2亿平方米，同比缩量23.8%，成交规模为2010年以来最低水平；涉宅用地成交金额累计 3.75万亿元，同比下降14.2%。溢价率方面，2023年全国平均溢价率约为 4.62%。另外，在融资方面，
2023年全国房地产开发企业到位资金为12.7万亿元，同比下降13.6%。各分项指标同比数据全面下滑：国内贷款同比下降9.9%，自筹资金同比下降19.1%，金融机构对房企融资的态度依然持谨慎态度。房地产作为国民经济的支柱产业，其产业链的修复仍高度掣肘内需释放和整个宏观经济修复的预期，预计在从中央到地方多层级政策的支持引导下，房地产市场将逐步恢复健康稳定的发展态势。
3、经营性物业运营管理
2023年，长沙市零售市场项目招商表现出较为积极的讯号，全年长沙市共录得净吸纳量约28.7万平方米，空置率较上
一年度下降三个百分点，地区商办用房租赁需求温和恢复，商铺租金企稳回升；其次，得益于上海2023年经济运行平稳的影响，经营性物业呈现恢复的态势，全年净吸纳量约为32.7万平方米，全市空置率小幅上升；第三，2023年福州全市共2个新项目交付入市，为市场带来了6.3万平方米可租赁写字楼面积，并推动总存量同比扩张4.0%，至162.7万平方米。全市租金指数环比下降0.3%、同比下降2.8%，平均租金降至人民币每平方米每月92.5元。
4、创业投资
2023年国内一级市场共发生 6,688 起投融资事件，较上一年相比增加 8.6%；披露的融资总额约为 5,570.77亿元，与
2022年相比减少25.6%；整体来看，投融资活跃度稳中有升，但项目获投金额有所下降。从投资轮次来看，2023年A轮系
列事件数占比最高，约40%，其次是种子天使轮，事件数占比约22%，早期项目获投频率更高；而从各轮资融资金额来看，A轮系列最高占比约30%，其次是B轮系列占比约23%，除种子天使轮披露金额较低之外，其他轮次整体分布较均衡。从投融资事件数来看，2023年排名前五的行业分别为：医疗健康、集成电路、先进制造、企业服务、新能源。从披露的融资总额来看，排名前五的行业分别为：集成电路、医疗健康、新能源、汽车出行、企业服务。与上一年度相比，医疗健康的融资事件数量依旧保持第一的位置，但披露的融资总额下降约 41%。集成电路领域披露融资总额约 815亿元，跃居至首位。新能源领域虽融资总额下降约24%，但投资事件数同比增长37%，依旧保持着较高的活跃度。此外，新材料领域在
2023年的活跃度提升也较明显，投融资事件数位居第七。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司实现营业总收入 139.12亿元，同比减少 0.30%；归属于母公司所有者的净利润-3.19亿元，总资产为
98.76亿元，同比增长1.14%；归属于母公司的所有者权益为15.49亿元，较上年期末增长8.02%。
（1）进出口贸易
2023年，公司进出口贸易营业收入为124.33亿元，较上年同期减少0.49%；其中，建筑材料和金属材料方面所实现的
收入占营业收入的比重为40.42%，化工产品方面所实现的收入占营业收入的比重为28.09%，日用百货和船舶物料所实现的收入占营业收入的比重为8.11%。
（2）城市产业发展
截至本报告期末，公司主要项目的可售面积约为48万平方米，累计预售面积约为30万平方米。2023年，公司城市产业
发展收入金额为12.43亿元，较2022年上升了1.43%。本报告期内，公司累计项目储备总占地面积约为182.66万平方米，总建筑面积约为 204.57万平方米。报告期内，福建三木置业集团有限公司的营业收入为 5,413.96万元，净利润为-6,416.78万元；福建三木滨江建设发展有限公司的营业收入为1,026.94万元，净利润为-6,099.66万元；福州市长乐区三木置业有限公司的营业收入为50,640.30万元，净利润为-10,081.36万元。由于2023年房地产行情持续疲软，公司部分房地产开发项目出现减值迹象，为了顺应市场变化，公司根据各地产项目所处区域的市场环境、不同的产品结构、推售节点及销售周期，按会计准则要求计提存货跌价准备。
（3）经营性物业运营管理
2023年，公司的经营性物业主要位于福建福州、武夷山及湖南长沙等地。报告期内，公司实现租金收入8,684万元，招
商面积约为11,724平方米，出租率从年初的85%提升至96%，签约品牌55个。其中，长沙三兆实业开发有限公司负责运营的长沙黄兴南路步行街项目通过加强招商和运营管理，充分利用地理位置优势，在原有零售业态的基础上推陈出新大力开展差异化经营。另外，长沙三兆实业在夯实主业的基础上还积极向外输出商业运营管理。
（4）创业投资
2023年，在海内外市场多重因素影响下，国内资本市场进入深度调整阶段，盈科汇金持续聚焦硬科技、新能源、生物
医药、半导体等符合国家发展战略的核心关键领域，发挥专业投资作用，整合社会人、财、物资源，帮扶科创中小企业快速发展壮大，深度挖掘投资价值，提升其核心竞争力；注重中长期投资价值，获取合理收益。2023年盈科汇金抓住市场调整机遇，在核心赛道投资数个科技创新企业股权。2023年度，盈科汇金在创业投资方面所实现的营业收入为781.45万元。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
是 □否
行业分类 项目 单位2023年2022年 同比增减
房地产 销售量 元 1,243,153,643.40 1,225,679,919.62 1.43%生产量 元 1,020,022,392.73 483,052,127.77 111.16%库存量 元 3,291,353,202.63 3,758,990,842.35 -12.44%贸易 销售量 元 12,432,523,843.41 12,494,237,475.26 -0.49%采购量 元 12,201,870,441.41 12,301,217,001.45 -0.81%相关数据同比发生变动30%以上的原因说明适用 □不适用房地产生产量较上年同期增加111.16%为本期购入长乐地块增加开发成本投入所致。
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5） 营业成本构成
行业和产品分类
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
本年新设子公司上海万泾商务咨询有限公司、广西盈科汇金投资管理有限公司、福建三木骏德房地产开发有限公司、
福建三木映秀房地产开发有限公司。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
4、研发投入
□适用 不适用
5、现金流
1）报告期经营活动产生的现金流量净额比上年减少29,847.28万元，主要是本期购买长乐地块故购买商品的现金支出增加
所致。2）报告期投资活动产生的现金流量净额比上年增加72,754.47万元，主要是本期预付股权款退回所致。3）报告期筹资活动产生的现金流量净额比上年减少5406.78万元，主要是本期流动资金转受限货币资金所致。4）报告期现金及现金等价物净增加额比上年增加39,674.96万元，主要是报告期投资活动产生的现金流量净额增加所致。报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 □不适用公司主营业务房地产结利时点与房地产项目前期开发现金流出存在时间性差异。
五、非主营业务分析
适用 □不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
1、金融资产其它变动为投资收益。
2、投资性房地产变动为开发产品、固定资产转入投资性房地产。
3、其他权益工具其它变动为三板股票处置转出。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
七、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
适用 □不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
适用 □不适用
注：上述证券投资业务由公司控股子公司盈科汇金开展。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
售；自有房产租 100,000,000,258.45 37,608,251.09 10,269,42赁；房产居间服务。福州市长乐区三木置业有限公司 子公司 房地产开发 100,000,000.00 577,576,325.59 -23,302,099.41 506,402,9
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
适用 □不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2023年05月 福建辖区上市公司 网络平台线上 其他 广大投资者 不15日2023年投资者网上集体接待日活动 交流
2023年05月17日 年度网上业绩说明会 网络平台线上交流 其他 广大投资者 不十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。□是 否
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