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| 中交地产(000736)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处的行业情况
宏观经济层面，2023年全球经济面临不确定性的大背景，中央经济工作会议定调经济工作要坚持稳中求进、以进促稳、先
立后破，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，我国经济韧性强、潜力大，是房地产行业稳定发展的坚实基础。行业发展层面，2023年房地产行业调控政策转向，政策环境宽松导向鲜明，全国住房城乡建设工作会议指出，要稳定房地产市场，要构建房地产新发展模式。从供求关系看，房地产市场供求关系已发生变化，呈现新的特征，市场总量上供给充足，库存项目需要进一步盘活，同时，因城镇化减速和新增人口减少，区域分化明显，一二线城市核心区域土地供给不足，但购房者的购房需求、租房者的租赁意愿仍较强，三四线城市当前库存处于高位，但需求有限。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。
（1）主要财务指标：截至2023年12月31日，公司总资产1,226.44亿元，较上年末降低10.68%，归属于上市公司股东的
净资产16.16亿元，较上年末降低50.94%；2023年1-12月实现营业收入324.68亿元，较上年降低15.59%，实现利润总额-8.06亿元，实现归属于上市公司股东净利润-16.73亿元。
（2）主要经营指标：公司在2023年1-12月（全口径）实现签约销售面积179.66万平方米，较上年同期降低8.23%，实现
签约销售金额373.61亿元，较上年同期降低18.57%，销售回款449.79亿元，较上年同期降低0.23%；公司在2023年1-12月（权益口径）实现签约销售金额273.56亿元，较上年同期降低7.78%，销售回款328.81亿元,较上年同期增加12.87%；代建业务在2023年度新签货值114.63亿元，实现代建回款0.52亿元。
（3）报告期内主营业务经营分析
强化项目管控。制定《全生命周期管理实施办法》及配套制度，全面落实高质量项目管理的工作要求和项目全生命周期管理
的工作部署，开发项目全部实现全生命周期管控，实现事前计划、事中控制、事后考核的闭环管理，推动项目管理精细化；制定出台《交付管理办法》，细化了对交付工作的考核，促进项目如期实现有品质的交付；持续推动战采集采，进一步强化成本管控，锁定目标成本；迭代研发具有中交地产特色的科技社区，加大科技研发投入，持续提升科技创新能力。提升经营质效。坚持聚焦核心城市、核心区域的投资策略，提高工作前瞻性，投资决策精准度，报告期内成功获取成都天府新区及合肥包河项目优质地块；对存货资产进行细致盘点，逐个项目拆分业态、面积、货值、单价、成本细化去化方案，科学合理分解指标任务；积极推进资本运作，发挥A股上市公司优势，启动向特定对象发行股票相关工作，报告期内已获得证监会注册。优化组织架构。坚持问题导向、目标导向，针对行业发展形势与公司所处环境，对总部及所属公司组织架构进行适应性调整，提高抵御风险的能力，持续健全适应公司高质量发展战略目标所需的发展体系。加强销售回款。积极探索数字营销，专业培训、营销赋能贯穿全年，融聚内外部力量强化营销人才队伍建设，不断提高销售及物业服务标准，提高公司销售力、交付力、产品力品质，回款质量和效率明显提升。严格财务管理。充分利用公司债、中票、应收账款保理等多渠道拓展融资流入，未发生一笔刚性兑付逾期，守稳AA+信用评级；严格全面预算刚性执行，费用管控成效显著；提高低成本的银行信贷和公开市场融资在金融机构融资总额中的占比，持续优化融资结构及成本；开展以销定产、以收定支工作，强化资金全面统筹和精准到日的动态管控。推动党建引领。公司党委深入践行新时代党的建设总要求，以开展主题教育为契机，深入基层调查研究，全面加强党的领导，推动党的领导落实到基层经营管理全领域、各环节；报告期内首次发布ESG报告，彰显央企责任担当；加强舆情关注和管控，做好上下协同，共同维护意识形态领域稳定局面，为公司高质量发展保驾护航。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
行业分类 项目 单位2023年2022年 同比增减
地产销售 销售量 元 32,231,026,229.27 38,291,697,644.01 -15.83%生产量 元 48,485,256,744.74 38,154,782,291.66 26.83%库存量 元 31,118,321,214.23 13,558,882,557.98 129.51%相关数据同比变动 30%以上的原因说明：本期库存量变动主要原因：本期竣备完工的项目有所增加。
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
（5）营业成本构成
（6）报告期内合并范围是否发生变动
2023年报告期新增纳入合并范围的子公司
公司名称 新增纳入合并范围的原因厦门宏佑房地产开发有限公司 投资设立成都朗璞置业有限公司 投资设立
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
（8）主要销售客户和主要供应商情况
注：属于同一实际控制人控制的供应商应当合并列示，受同一国有资产管理机构实际控制的除外。
公司前5名供应商资料
注：属于同一实际控制人控制的供应商应当合并列示，受同一国有资产管理机构实际控制的除外。
主要供应商其他情况说明
3、费用
2023年2022年 同比增减 重大变动说明
销售费用 1,120,492,417.80 1,062,783,681.67 5.43%管理费用 435,128,350.76 465,219,060.27 -6.47%财务费用 698,384,707.61 301,404,041.02 131.71% 本年费用化借款利息增加研发费用 3,779,137.74 4,858,899.60 -22.22% -
4、研发投入
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响基于雄安中交未来科创城碳中和示范项目的智能低碳建设和低碳运维技术体系研究 以“雄安中交未来科创城”项目作为智能低碳建设与运维技术的重要研究载体与研究基地，为推广低碳零碳负碳技术做好储备。 已验收结题 研究综述和示范区智能低碳技术研究体系、示范区内智能低碳技术的研究与运用、示范区低碳政策和机制研究、项目研究结论与建议。 推动在行业领域实现碳中和目标具有重要正向作用。基于城市综合体的 BIM项目形成示范应用。 已验收结题 通过研究在城市综合体项目中的协同工作模式、BIM应用需求、“BIM+”技术的结合性应用、基于BIM的施工管理应用与数字化交付五个方面，形成一套集团可复用的BIM解决方案，实现对项目的提质增效，减少管理成本。 在服务国家“数字化”及“新基建”国家战略的需求下，聚焦在房建领域中应用 BIM 技术的基础性、共性的需求与难点，支撑建设公司在雄安新区的项目，提升公司核心竞争力。中交地产健康人居物理环境技术体系标准研究 通过全面、系统性的研究，构建一套符合中交地产项目开发应用需求的健康人居物理环境技术体系，为项目开发从规划设计、成本招采、实施及运营等各阶段提供技术指引和支持，提升中交地产产品品质，推动中交地产科技战略落地。 已完成相关技术研究内容 搭建中交地产健康人居物理环境技术体系框架，形成健康物理环境技术系统配置标准；针对配置标准要求对中交地产集采做适配性分析及建议；并运用技术系统配置标准做试点项目落地实践。 建立公司健康技术的适配标准，节约各项目在此专项设计过程中的时间成本并节约各项目设计费用，降本提效；塑造中交产品的健康理念和产品溢价，助力品牌营销及产品销售。《零碳住区设计标准研究》及其在中交地产应用策略 《零碳住区规划设计标准》通过构建适用于全国范围内的零碳住区的规划、设计标准技术体系，为碳中和背景下的住区布局、空间体系和设施配套提供技术依据。中交地产参编该标准的同时完成该标准在中交地产应用策略研究。 已验收 通过深入研究与总结，建立《零碳住区规划设计标准》，通过规范对住区规划、设计指引，推动住区的零碳建设步伐，发挥标准的技术支撑与指导价值；同步建立中交地产的近零碳、低碳的适配策略，全面指导零碳住区规划设计工作，为住区实现零碳目标提供科学指导， 本标准为碳中和背景下的住区布局、空间体系和设施配套提供技术依据，同时助力中交项目实现双碳目标，保持中交地产的产品创新与时代引领。中交地产景观科技设施配置及应用技术研究 通过将暖心社区升级为智新科技社区，提出“生趣互联”、“温暖安心”、“友好健康”三大主张，定制化社区底盘，将科技设施在景 已验收 以构建社区模型电气化为目标，形成景观科技设施配置及应用技术手册，最终实现中交地产社区景观产品以科技卖点强化品牌、以系统性 在景观智慧、科技方向，整体提升社区生活的居住品质，促进中交地产产品的品牌升级，对各项目提观六大模块中进行全面植入。 方式构建科技产品策略与使用标准，建立地产科技景观赛道的行业标杆。 供技术支持，增加产品亮点和去化速度。
5、现金流
投资活动现金流入小计减少主要原因为本期合联营企业归还的借款减少。
投资活动现金流出小计减少主要原因为本期向合联营企业提供的借款减少。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 √适用 □不适用
本公司为房地产开发企业，项目开发投入大、周期长，开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现，同时结转相应的营业成本，但经营活动相关的预售收入、开发投入等经营活动现金流量，在发生当期即计入现金流量表相关项目，导致经营活动现金流量与本年度净利润存在时间差。
五、非主营业务分析
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、以公允价值计量的资产和负债
3、截至报告期末的资产权利受限情况
货币资金用作按规定缴存的住房基金、预售监管资金、项目保证金以及按揭保证金等而所有权或使用权受到限制；存货用于
抵押或质押以取得银行借款、其他借款或诉讼纠纷而所有权或使用权受到限制；投资性房地产及固定资产用于抵押以实现融资租赁。
七、投资状况分析
1、总体情况
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
九、主要控股参股公司分析
十、公司控制的结构化主体情况
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2023年01月12日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 公司股价情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
2023年01月04日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 并购重组情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
2023年03月28日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 公司定增进展。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
2023年01月05日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。主营业务发展情况。 -
2023年03月13日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 公司融资情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。提供已披露 -的定期报告及信息披露相关资料。
2023年03月14日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 是否有并购重组。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
2023年03月24日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 参股其他公司情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
2023年04月04日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 同业竞争情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
2023年04月19日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 财务资助情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
2023年04月25日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 业务拓展情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
2023年05年30日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 公司业务布局情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
2023年8月22日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 公司业务发展情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
2023年11月2日 公司 网络平台线上交流 个人 个人投资者 公司业绩情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。 -
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