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| 中国武夷(000797)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中土木工程建筑业的披露要求（一）国际工程承包行业情况、公司经营模式和所处行业地位
1、国际工程承包行业情况
2023年，我国对外工程承包行业平稳发展。根据商务部统计数据，2023年我国对外承包工程业务完成营业额11,338.8亿元人民币，比上年增长8.8%，新签合同额18,639.2亿元人民币，增长9.5%。我国企业在“一带一路”共建国家承包工程完成营业额9305.2亿元人民币，增长9.8%，新签合同额16,007.3亿元人民币，增长10.7%。
2、经营模式和所处行业地位
中国武夷是福建省实施“走出去”战略的先行军和主力军。公司积极融入“双循环”新发展格局，逐步打造以综合地产和国际工程为核心、供应链综合服务为支撑、物业服务和创新投资为辅助的业务组合，形成“两主两辅一支撑”的多元发展、战略协同的新发展格局。公司积极响应共建“一带一路”倡议，在菲律宾、肯尼亚、赤道几内亚、坦桑尼亚、乌干达、埃塞俄比亚、刚果布、巴布亚新几内亚、澳大利亚等10多个国家设立分支机构，形成了以肯尼亚为中心的东非市场、以菲律宾为中心的东南亚市场“一体两翼”的业务发展格局。公司连续跻身美国《工程新闻记录（ENR)》国际承包商250强榜单，自2018年以来连续6年获评对外承包工程AAA级信用企业，入选中国对外承包工程企业100强，彰显了在国际工程承包领域的综合实力和竞争力，树立了良好的企业形象。
公司国际工程承包业务主要通过参加招投标取得国际工程项目，经营模式以施工总承包为主，部分采用EPC模式。项目主要经营管理和专业技术人员由国内派出，积极推进区域化和属地化经营。公司承接的项目包括住宅、商业写字楼、学校、医院、会议中心等房屋建筑工程，以及机场、道路、桥梁等大型公共基础设施工程和工业建筑等。报告期内，业务主要分布在肯尼亚、埃塞俄比亚、乌干达、坦桑尼亚、菲律宾、巴布亚新几内亚等国家。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求（二）房地产行业情况行业情况、公司经营模式和公司所处行业地位1、房地产行业情况
2023年，房地产市场供求关系发生了深刻变化，房地产用地、开发投资、商品房销售面积和销售额均下降，商品房库存大幅上升，房地产行业形势仍然严峻。根据国家统计局数据，2023年，全国房地产开发投资额110,913亿元，比上年下降9.6%，其中住宅投资83,820亿元，下降9.3%；房屋施工面积838,364万平方米，比上年下降7.2%；房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%；房屋竣工面积99,831万平方米，增长17%；商品房销售面积111,735万平方米，下降8.5%；商品房销售额116,622亿元，下降6.5%；年末商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19.0%，其中住宅待售面积增长22.2%。
中央和地方坚持“房住不炒”、因城施策，支持刚性和改善性合理住房需求，积极做好保交楼、保民生、保稳定工作，出台了一系优化调整相关政策，促进房地产市场恢复。
2023年，北京市购房政策的优化调整，促进了北京市房地产市场的平稳健康发展，为公司主要房地产项目北京武夷花园南区项目的顺利实施起到了积极作用。根据北京市统计局数据，2023年，北京市房地产开发企业房屋新开工面积为1257.1万平方米，同比下降29.2%。全市房屋竣工面积2042.2万平方米，同比增长5.4%。2023年，全市新建商品房销售面积为1122.6万平方米，同比增长7.9%。
2、经营模式和所处行业地位
公司房地产开发经营模式主要是从公开市场获取土地，进行开发、销售和经营。公司地产业务覆盖住宅、别墅、公寓、商场、办公楼、酒店等多元业态，近年来向精准医疗、文旅地产等领域拓展。凭借丰富的房地产开发经验，依托品牌和资金优势，公司深耕国内市场，稳健开拓国际市场。房地产业务主要分布在北京、南京、重庆、福建各地市、香港特别行政区以及及澳大利亚、肯尼亚等国家。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司实现营业收入94.87亿元，同比增加29.69%；归属于母公司所有者的净利润3,901.10万元，同比增长28.12%；基本每股收益为0.0248元/股；总资产为229.70亿元，同比增长0.28%；归属于母公司的所有者权益为50.50亿元，较上年期末减少1.87%。
（1）房地产开发业务
房地产业务营业收入65.44亿元，较上年同期增加63.20%；房地产竣工面积19.5万㎡，新开工面积33.79万㎡，预售（销售）面积14.50万㎡，结转销售面积16.70万㎡。
（2）国际工程承包业务
国际工程承包业务营业收入12.32亿元，较上年同期减少20.72%；完成施工产值17.10亿元，新签合同金额16.66亿元。
（3）商业贸易业务
商业贸易业务营业收入16.37亿元。中武电商聚焦工程机械设备、建材家居、农产品、稀有金属四大品类，持续提升跨境供应链运营服务的核心竞争力，营运规模稳步提升。持续推进业务全流程数字化管控，科路通、科链风控双平台助力公司高质量发展，全年获得国家发明专利等自主知识产权共计22项。坚定不移推动“八闽综改行动”落地见效，重组优化董事会，提升规范化管理水平，通过不断推进体制机制创新，激发企业改革发展内生动力。中武电商荣获2023年度福建省数字经济领域“未来独角兽”创新企业，并再次入围“福建战略性新兴产业企业100强”。
（4）物业服务业务
物业服务营业收入5,205.71万元。武夷物业着重加快管理标准化体系建设，提升对外承揽业务能力。承揽了省儿童医院工程技术及生活服务、泉州鲤城高新区科创中心园区综合服务、闽侯教育包等公建类项目，新签合同面积及权益金额创历史新高，物业服务总建筑面积近530万㎡。积极探索运营业务转型发展，与南安市祥林投资公司设立合资公司开拓城市服务一体化业务。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况适用□不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□适用 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
是□否
行业分类 项目 单位2023年2022年 同比增减
相关数据同比发生变动30%以上的原因说明适用□不适用生产量同比增加156.97%是由于报告期北京、南京、宁德等地项目取得预售证，库存量同比增加50.17%是由于新建项目取得预售证导致库存增加，2023年房地产市场未见明显好转，去化未达预期。
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况□适用 不适用
（5）营业成本构成
国际工程承包业务和房地产开发经营业务具有产品固定性特点，不同类型、不同国家、不同项目之间不具可比性。
（6）报告期内合并范围是否发生变动
□是 否
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
福建建工集团有限责任公司为公司第一大股东。
3、费用
4、研发投入
适用□不适用
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响科路通国际工程供应链平台，科链供应链风控系统 整合国际工程供应链的实物流、数据流、业务流、信息流。以全链条一体数字化，实现国际长链条的高效协同，标准化、统一数据过程实现整体供应链的管理数字化，给上下游全新的供应链服务模式和体验。 上线内部使用 基于业务和技术的融合，从采购、物流、风控、工程管理四个维度支撑，使用智能推荐、数字鉴权、线性规划、物联网、在线协同、智能分析等技术，提升协同能力、数字化水平、持续改善的能力，重塑国际工程供应链业务。 符合公司十四五规划，有利于公司转向数字化供应链服务的业务创新，在行业内起快速提升市场份额，提升公司的市场影响力，提高公司的市场价值。
（1）公司研发人员情况
2023年2022年 变动比例
（2）公司研发投入情况
2023年2022年 变动比例
（3）公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响
□适用 不适用
（4）研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因
□适用 不适用
（5）研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明
适用 不适用
报告期内公司组织人员对跨境工程数字化供应链增值服务等相关Rd项目的研究，相关项目处于研究阶段，相关支出计入损益。
5、现金流
五、非主营业务分析
适用□不适用
等取得的收益。 否
公允价值变动损益 -2,278,283.59 -0.26% 主要是交易性金融资产价格变动。 否资产减值 -253,197,517.48 -28.87% 主要是由于房地产项目存货减值、境外工程项目合同资产计提减值所致。 否营业外收入 5,046,565.01 0.58% 主要是本期罚没利得、赔偿收入。 否营业外支出 6,737,482.84 0.77% 主要是本期报废损失和滞纳金。 否资产处置收益 18,724,422.88 2.14% 主要是本期处置非流动资产利得同比增加所致。 否信用减值损失 -135,251,280.53 -15.42% 主要是应收账款坏账损失所致。 否
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
分楼盘收回房款，以及国际工程承包业务应收款项计提减值所致。合同资产 977,733,047.38 4.26% 1,180,453,329.62 5.15% -0.89%存货 15,303,466,528.97 66.62% 14,628,038,492.37 63.86% 2.76%投资性房地产 685,805,640.98 2.99% 650,095,824.49 2.84% 0.15%长期股权投资 53,256,628.76 0.23% 52,690,350.07 0.23% 0.00%固定资产 466,390,840.19 2.03% 604,752,348.98 2.64% -0.61%在建工程 3,671,206.40 0.02% -0.02% 在建工程下降100.00%主要是由于本期福建精准医学研究发展中心基建项目已交付使用。计提折旧所致。短期借款 2,327,920,425.04 10.13% 2,499,123,285.79 10.91% -0.78%产项目收入结转，预售款相应减少所致。长期借款 3,921,929,879.48 17.07% 3,189,594,493.74 13.92% 3.15%租赁负债 258,129.08 0.00% 460,494.22 0.00% 租赁负债下降43.95%主要是本期支付经营租赁应付款所致。基金相应减少所致。易款减少所致。助增加所致。期新增信托借款，缴纳的信托保障基金相应增加所致。应付票据结算减少所致。产项目土地增值税和企业所得税等税费增加所致。应付债券 488,881,818.76 2.13% -2.13% 应付债券下降100.00%主要是本期22中武债转入一年内到期的非流动负债所致。计亏损增加所致。境外资产占比较高适用□不适用资产的具体内容 形成原因 资产规模 所在地 运营模式 保障资产安全性的控制措施 收益状况 境外资产占公司净资产的比重 是否存在重大减值风险武夷企业有限公司（合并） 设立 1,284,611,410.82 香港 房地产开发 关键管理人员 -3,480,633.52 25.44% 否武夷建筑有限公司（合并） 设立 956,826,022.88 香港 房地产开发 关键管理人员 -5,216,011.23 18.95% 否中国武夷肯尼亚分公司 设立 828,433,231.45 肯尼亚 建筑工程承包 关键管理人员 -257,875,084.66 16.40% 否武夷（集团）有限公司（合并） 设立 813,706,728.24 香港 房地产开发 关键管理人员 -141,827,232.55 16.11% 否中国武夷实业（香港）有限公司 设立 723,253,251.60 香港 资金平台 关键管理人员 -8,294,297.34 14.32% 否中国武夷埃塞俄比亚分公司 设立 478,893,037.72 埃塞俄比亚 建筑工程承包 关键管理人员 -55,473,400.91 9.48% 否中国武夷肯尼亚建筑工业化有限公司 设立 362,992,336.83 肯尼亚 建筑施工安装 关键管理人员 -177,756,027.89 7.19% 否中国武夷坦桑尼亚分公司 设立 285,530,152.01 坦桑尼亚 建筑工程承包 关键管理人员 -15,301,979.42 5.65% 否中国武夷乌干达分公司 设立 222,979,611.66 乌干达 建筑工程承包 关键管理人员 -33,304,354.37 4.42% 否中国武夷巴新分公司 设立 200,918,025.62 巴布亚新几内亚 建筑工程承包 关键管理人员 11,228,160.22 3.98% 否中国武夷（肯尼亚）有限公司 设立 182,239,077.12 肯尼亚 房地产开发 关键管理人员 -44,021,109.83 3.61% 否中国武夷刚果（布）有限责任公司 设立 152,834,402.59 刚果（布） 建筑工程承包 关键管理人员 11,793,460.51 3.03% 否中国武夷赤道几内亚项目部 设立 152,232,066.34 赤道几内亚 建筑工程承包 关键管理人员 -1,983,468.07 3.01% 否中国武夷（菲律宾）公司 设立 146,026,827.03 菲律宾 建筑工程承包 关键管理人员 7,155,229.62 2.89% 否中国武夷东帝汶分公司 设立 65,477,507.09 东帝汶 建筑工程承包 关键管理人员 -19,737,936.23 1.30% 否武夷开发有限公司 设立 58,596,977.14 香港 房地产开发 关键管理人员 284,018.32 1.16% 否中武电商（肯尼亚）有限公司 设立 37,636,894.62 肯尼亚 贸易 关键管理人员 -27,465,045.65 0.75% 否其他情况说明 上述资产规模指资产总额，单位元。
2、以公允价值计量的资产和负债
适用□不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
截至2023年末，公司受限资产总额为4,478,922,704.98元，其中受限货币资金为167,815,255.70元，存货3,856,699,053.61元，固定资产29,416,743.61元，投资性房地产424,991,652.06元。
七、投资状况分析
1、总体情况
适用□不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
适用□不适用
（2）衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□
九、主要控股参股公司分析
适用□不适用
北京武夷房地产开发有限公司，公司持股70%，主要开发北京武夷花园南区项目。
南平兆恒武夷房地产开发有限公司，公司持股55%，主要开发南平玺院项目。
中国武夷刚果（布）有限责任公司，公司全资子公司，主营工程承包，2013年3月公司和东华工程科技股份有限公司签订MAG刚果（布）蒙哥1200kt/a钾肥项目施工分包合同，负责该项目建设，目前由于业主资金原因，处于停工状态。
中国武夷（南苏丹）工程有限公司，公司全资子公司，主营工程承包，报告期通过公开转让方式出售其名下地块、建筑物及附属资产。
福建武夷山武夷房地产开发有限公司，公司全资子公司，主要开发武夷山武夷·百花里项目。
武夷（福建）物业管理有限公司，公司全资子公司，主营业务为物业服务。
福建武夷嘉园房地产开发有限公司，公司全资子公司，主要开发涵江武夷嘉园和武夷木兰都项目。
宁德武夷房地产开发有限公司，公司全资子公司，主要开发宁德市武夷天悦儒郡项目。
周宁武夷房地产开发有限公司，公司全资子公司，主要开发武夷龙腾世纪项目。
诏安武夷绿洲房地产开发有限公司，公司全资子公司主要开发漳州诏安武夷绿洲项目。
南京名仕园置业有限公司，公司全资子公司，主要开发武夷名仕园项目。
武夷建筑有限公司，公司全资子公司，主要开发香港九龙北帝街105-105A号旧楼物业项目。
福鼎武夷房地产开发有限公司，公司全资子公司，主要开发福鼎市武夷·玉桐湾项目。
宁德东侨武夷房地产开发有限公司，公司全公司，主要开发武夷·天悦云璟项目。
中国武夷实业（香港）有限公司，公司全资子公司，是公司在香港设立的资金平台。
福建建瓯武夷房地产开发有限公司，公司全资子公司，主要开发武夷花园项目。
重庆天仁置业有限公司，公司持股51%，主要开发重庆五桂堂历史文化商业街区项目。
中武（福建）跨境电子商务有限责任公司，公司全资子公司，主营业务为电子商务、贸易业务等。
重庆武夷房地产开发有限公司，公司持股95%，主要开发重庆武夷滨江项目。
南安武夷泛家置业有限责任公司，公司全资子公司，主要开发南安武夷花园项目。
福州复寅精准医学发展有限公司，公司持股51%，主要负责福建省精准医学产业创新中心园区开发管理。
中国武夷（肯尼亚）有限公司，公司持股99%，负责公司在肯尼亚的房地产项目开发，主要有莲花苑、凯伦别墅和武夷广场。
福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司，公司全资子公司，主要开发南平名仕园项目。
福州桂武置业有限公司，公司全资子公司，主要开发福州武夷·樾府项目。
永泰嘉园置业有限公司，公司全资子公司，主要开发永泰武夷澜郡项目。
福州武夷滨海房地产开发有限公司，公司全资子公司，主要开发福州长乐书香名邸项目。
武夷（集团）有限公司，公司全资子公司，在香港从事投资、房地产开发业务。
南京武宁房地产开发有限公司，公司持股85%，主要开发南京武夷绿洲项目。
中国武夷肯尼亚建筑工业化有限公司，公司持股99.99%，负责公司在肯尼亚建筑工业化研发生产基地的运营，生产加工建筑材料。
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十一、公司未来发展的展望
（一）行业格局和发展趋势
2024年是我国实现“十四五”规划目标任务的关键一年。《政府工作报告》提出了今年发展主要预期目标是国内生产总值增长5%左右，指出我国发展面临的环境仍是战略机遇和风险挑战并存，有利条件强于不利因素。经济回升向好、长期向好的基本趋势没有改变也不会改变。目前房地产市场还处在调整阶段，随着我国经济发展持续恢复，房地产政策进一步优化，市场预期转好，房地产市场有望逐步企稳。对外工程承包业务方面，随着高质量共建“一带一路”走深走实，支持高质量共建“一带一路”八项行动的落实落地，为沿线国家基础设施建设领域带来更多合作和发展的机遇。2024年，公司将坚持把高质量发展作为首要任务，全力以赴稳增长提效益，以学促干巩固拓展主题教育成果。围绕增强各业务板块核心竞争力、成本管控能力、抗风险能力等，着力在转方式、调结构、优管理、提质量、增效益上取得新突破。
（二）公司发展战略
“十四五”时期，公司以“构筑美好空间，传承匠心品质”为使命，以“成为具有全球竞争力、持续价值创造的卓越企业”为愿景，全面推进实施“12345”战略体系，力争到2025年，公司实现资产和营收规模稳步增长以及业绩持续提升，ENR国际承包商全球排名稳中有进，机制体制改革取得重大突破，运营管理能力显著提升，人才结构更加科学合理。“12345”战略体系，即紧紧围绕一个目标，打造两大平台，培育三种能力，开展四项举措，发展五大业务。打造以综合地产和国际工程为核心、供应链综合服务为支撑、物业服务和创新投资为辅助的业务组合，形成“两主两辅一支撑”的多元发展、战略协同的新格局。
一个目标：成为具有全球竞争力、持续价值创造的卓越企业。
两大平台：投资转型平台，资本运作平台。
三种能力：资源获取能力，投融资能力，运营管理能力。
四项举措：内外联动，资本运作，布局优化，改革创新。
五大业务：综合地产，国际工程，供应链综合服务，物业服务，创新投资。
（三）公司工作重点和经营管理思路
2024年公司主要经营目标为：实现营业收入70亿元，房地产项目开发计划总投资39.91亿元，计划新开工面积4.68万㎡，计划竣工面积28.7万㎡，计划销售16.93万㎡，计划获取土地储备金额15亿元；国际工程承包业务计划新签合同金额25亿元，计划完成施工产值20亿元。重点做好以下几项工作：
1、以一往无前的姿态推动重点任务的落地
北京武夷重点加快中地块住宅的建设进度，做好中地块住宅及西地块剩余住宅的销售去化；持续加大公建类产品推广力度，力争实现新的销售突破。房地产事业部确保福鼎武夷玉桐湾项目、南安武夷项目三期东区按期竣备交付，南京七里湖山、宁德武夷天悦云璟等在建项目按全周期计划要求、结合市场销售情况稳妥推进，加快推动重庆武夷滨江12#-15#楼开发建设；千方百计加快库存房源尤其是商业、车位的去化，加快推进集中式商业招商运营管理模式的落位，盘活资产价值。国际事业部将工程款回收及项目索赔作为工作的重中之重，从源头上精选投标项目，强化项目全周期管理能力。中武电商按照八闽综改专项行动方案要求，加快体制机制改革创新，通过优化业务结构，强化风险防控，实现可持续良性发展。武夷物业继续加快信息化体系建设，提升集团系统外的业务拓展能力，力求实现城市综合服务业务的突破。香港武夷加快推进九龙鸣凤街18-24号、鸣凤街43-53号、炮台街等旧楼项目收购及重建项目开发进度工作，在做好传统业务情况下，积极探索教育、养老等业务发展的可能性。福州复寅想方设法多渠道加快园区招商进度，力求尽早实现业务良性发展。
2、以赶超一流的决心实现改革发展的新局面
确保资金安全。坚持不懈拓宽融资渠道，积极推动中期票据的注册登记；强化资产负债约束，优化债务结构，增强财务弹性。
优化业务格局。房地产业务顺应政策形势，将创新获地模式、运营管理模式作为年度攻坚克难工作的重点。国际业务加大对有美元、欧元支付及外资金融机构资金保证项目的承揽力度，通过推行本土化战略，有效降低管理成本。
深化三项制度改革。加快制定与业务发展相匹配的职级和薪酬管理体系；在更大范围内探索开展实施竞争上岗，激发员工内生动力。
继续完善风险防控。加强跨境电商、海外合规风控体系的构建和监管，防范重大风险；加强法律纠纷案件处理，推动历史遗留重大案件的妥善处理。持续强化法治思维、合规意识，健全完善“以案促管”长效机制，推动用规则管人管事，形成合规管理工作闭环。围绕规范权力运行和责任有效落实，聚焦工程项目管理、债务风险管控、境外合规经营等关键领域开展审计监督，推进经济责任审计全覆盖。
3、以一以贯之的定力再创党建引领新成效
坚持以党的政治建设为统领，将落实省委省政府、省国资委、集团部署要求作为扛牢政治担当的重要检验。加强四大党建品牌内涵建设，扩大示范效应。坚持不懈用党的创新理论凝心铸魂，用好主题教育成果，深化拓展“深学争优、敢为争先、实干争效”行动，不断推动各项工作取得新成效。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
适用□不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2023年04月27日 价值在线（https://www.ir-online.cn/） 网络平台线上交流 其他 通过价值在线平台参与公司2022年度网上业绩说明会的投资者 详见公司于巨潮资讯网披露的《投资者关系活动记录表》 编号：
2023-01
2023年05月15日 全景网“投资者关系互动平台”（https://ir.p5w.net） 网络平台线上交流 其他 通过全景网平台参与2023年福建辖区上市公司投资者网上集体接待日活动的投资者 详见公司于巨潮资讯网披露的《投资者关系活动记录表》 编号：
十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。□是 否
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