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| 招商蛇口(001979)经营总结 | | 截止日期 | 2024-06-30 | | 信息来源 | 2024年中期报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
2024年上半年，我国加大宏观政策调控力度，加快培育新质生产力，新动能持续增强，国内生产总值同比增长5.0%，
经济运行总体平稳。中国房地产调控政策延续宽松基调，政策着力点更聚焦于去库存。“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”进一步为行业指明了未来的发展方向。尽管政策宽松，但新房市场总体延续调整态势，房地产市场整体依然维持底部震荡。二手房以价换量背景下成交规模降幅小于新房，进一步挤压新房市场空间。1-6月，全国新建商品房销售面积 4.79亿平方米，同比下降19.0%，新建商品房销售额 4.71万亿元，下降25.0%，但与 1-5月的同比降幅相比，均有不同幅度的收窄。受经济增速放缓、供给增加、预期较弱、需求不足等因素影响，写字楼、产业园的租金及出租率双双承压；公寓业务则受房地产疲软及保租房入市冲击，竞争加剧；在扩内需促消费政策带动下，消费意愿增强促进客流增长，商业呈现弱复苏态势，商业租金整体实现微涨。随着房地产市场深度调整，物业管理行业的增量亦逐步减少，存量竞争白热化，物企经营呈现规模增长放缓、盈利下滑趋势。会展行业逐步恢复至2019年水平，但也面临展览规模持续增长压力大、国内大馆竞争加剧等挑战；旅游行业呈现稳步复苏态势，湾区游轮作为新兴业态展现发展潜力，海上客运亦持续恢复。
四、主营业务分析
1、概述
2024年上半年，公司实现营业收入 512.73亿元，同比下降0.33%，实现归属于上市公司股东的净利润 14.17亿元，同
比下降34.17%，基本每股收益 0.11元/股，同比下降50%。
2、主要财务数据同比变动情况
税金及附加 117,217.67 177,190.77 -33.85% 开发业务毛利率同比下降，土地增值税同比减少销售费用 137,229.61 129,046.04 6.34% 销售佣金代理费同比增加管理费用 77,202.28 88,511.77 -12.78% 职工薪酬同比减少财务费用 106,663.75 109,071.11 -2.21%投资收益 111,513.61 146,763.88 -24.02% 转让子公司股权投资收益同比减少所得税费用 111,150.18 117,167.86 -5.14% 随本期利润总额减少而减少经营活动产生的现金流量净额 128,771.93 2,651,860.40 -95.14% 房地产项目销售回款同比减少投资活动产生的现金流量净额 79,241.69 636,589.01 -87.55% 收到联合营公司往来款同比减少筹资活动产生的现金流量净额 -746,975.22 -1,636,311.97 54.35% 支付合作方往来款同比减少现金及现金等价物净增加额 -545,610.91 1,658,366.53 -132.90%
3、营业收入构成
注1：根据公司战略布局规划，调整了公司分区域管理架构，上年同期分地区已做同口径调整。
注2：开发业务主营以住宅为主的可售型产品的开发与销售。报告期内，房地产项目平均结转单价下降，开发业务营业收
入同比减少。注3：资产运营业务主营包括商业办公、公寓酒店、产业园区等持有物业运营与资产管理。报告期内，持有物业运营管理规模扩大，资产运营业务营业收入同比增加。注 4：城市服务业务主营包括物业管理、邮轮、会展、代建、康养等城市运营服务。其中，邮轮板块的收入含蛇口邮轮母入比重为 0.64%。报告期内，物业管理业务规模扩大，城市服务业务营业收入同比增加。注 5：报告期内，受房地产项目结转地区结构变动影响，江南区域、华西区域、华南区域营业收入同比变动较大。
4、占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况
注1：毛利率=(营业收入-营业成本)/营业收入。
注2：报告期内，受结转产品类型、结转体量、地区结构等影响，开发业务毛利率同比降低。
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