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| 中洲控股(000042)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
国家统计局数据显示，2023年全国商品房销售面积 111,735万平方米，比上年下降8.5%；全年新增融资总额 5,692
亿元，同比下降28%。受宏观经济与行业融资环境的叠加影响，全国土拍市场持续低迷，市场修复不如预期，行业数据全面下滑。行业供需两端均趋于风险敏感趋势，需求端观望，供给端保守，企业资金回流困难。行业政策方面，2023年，中央层面房地产政策力度前弱后强，上半年，多为对现行制度的优化调整；下半年，以中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”。需求端，降首付、降利率、认房不认贷、延期置换退税等政策接连落地；供给端，续期“金融16条”、“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出。整体而言，2023年各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民预期尚未完全恢复，这些因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。展望2024年，克而瑞研究中心认为，作为经济复苏的重要一环，房地产行业当前面临的最大的问题来自于居民收入预期、购房信心能否恢复，因此，短期来看行业并不会出现以往政策刺激后“V”型大反转，筑底、低位震荡、脉冲式调整是主旋律。
四、主营业务分析
1、概述
参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
四川地区 2,904,504,212.34 38.11% 2,372,266,142.31 33.49% 22.44%
上海地区 43,805,559.46 0.57% 504,080,231.14 7.12% -91.31%山东地区 29,761,864.25 0.39% 632,879,353.33 8.94% -95.30%内部抵消 -323,811,948.88 -4.25% -351,336,251.31 -4.96% 7.83%
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
是 □否
行业分类 项目 单位2023年2022年 同比增减
相关数据同比发生变动30%以上的原因说明适用 □不适用销售金额增幅较大主要原因是本期深圳地区产品 （含代建项目） 销售较多，叠加销售单价较高，销售金额大幅上涨，提升公司整体销售额。
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5） 营业成本构成
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
本公司2023年度纳入合并财务报表合并范围的子公司共77户，比上年度减少5户，详细情况参见2023年度审计报告中的财务报表附注“（六）合并范围的变更”。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
4、研发投入
适用 □不适用
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响绿色建筑施工安全辅助防护栏控制系统的研发 在邻近营业线的铁路附近现场进行施工安全防护的过程中，采用安全防护人员进行盯控时，由于人手的不足而需要一人盯多点的情况，容易出现监控盲区，而安装视频监控设备进行实时监控时只能进行实时监控以及事后追责，无法进行及时报警，从而不容易及时对邻近营业线的施工现场进行安全防护。为了方便施工现场进行安全防护，本项目通过研发提供绿色建筑施工安全辅助防护栏控制系统。 研发项目已完成，相关技术已应用于我公司实际工程项目中。 通过安全防护栏分析系统接收监控视频检测信息并采用预先配置的视频安全预警分析策略进行分析处理，从而通过监控视频检测信息对当前监控检测信息及历史监控检测信息进行调取，通过历史监控分析方法对历史监控检测信息进行分析处理从而形成历史监控基准信息，再对当前监控检测信息与历史监控基准信息之间的偏差信息进行分析获取并作为监控检测偏差信息，通过检测偏差预警分析方法对监控检测偏差信息进行分析处理从而形成施工区域安全预警信息并输出施工区域安全预警信息，管理分析装置接收并执行施工区域安全预警信息，从而及时报警，进而方便及时对邻近营业线的施工现场进行安全防护。 本项目为企业自研课题，项目成果为绿色建筑施工安全辅助防护栏控制系统，获得众多客户对我司优质工程服务的口碑，有利于公司业务的拓展，为公司带来可观的经济效益。绿色建筑的稳固型装配式天花吊顶安装技术的研发 为了改善传统吊顶中吊杆安装过程较为复杂的缺陷，本项目提供一种绿色建筑装饰用便于安装的吊顶结构。利用挂钩与龙骨钩接的方式，天花板直接悬挂于龙骨上，结构简单，免去副龙 研发项目已完成，相关技术申请了1项实用新型专利：一种绿色建筑装饰用便于安装的吊顶结构。相关技术已应用于我公司实际工程项目中。 通过收边条、固定板和支撑板的设置，使得龙骨无需吊杆即可固定在墙顶，改善了传统吊顶需要通过复杂的安装方式安装吊杆以用来固定龙骨的缺陷；通过限位槽和定位槽 本项目为企业自研课题，项目成果为绿色建筑的稳固型装配式天花吊顶安装结构，有效改善传统吊顶中吊杆安装过程较为复杂的缺陷，具有良好的社会、经济效益。骨的安装，减少材料用量，压缩现场使用的时长，提高安装效率，并且挂钩与龙骨之间的对接十分简易，安装和拆卸简便。此外，挂钩与龙骨钩接，可以提高天花板在竖直方向上的安装稳固性强，降低天花板坠落的风险。 的设置，提高了主龙骨与副龙骨之间连接的稳定性；通过凹槽和玻璃面板的设置，能够在面板内放置图片，提高了吊顶的装饰性。基于人居环境设计的悬浮式园林景观喷泉的研发 人居环境是人类工作劳动、生活居住、休息游乐和社会交往的空间场所，喷泉是人居环境的园林设计中的重要组成部分。为了提高喷泉的观赏性，许多人居环境中的喷泉都设置有光影效果，但现有技术中喷泉的光影效果，通常是通过水底的灯具进行照射而实现的，成本较高，易损坏漏电，且人居环境中的喷泉，观赏的人数较多，难免会有人向喷泉的水池中投扔垃圾，对于此问题，现有技术的喷泉，均没有太好的解决办法，因此，我司研发提出一种基于人居环境设计的园林景观喷泉。 研发项目已完成，相关技术获得了1项发明专利：一种基于人居环境设计的园林景观喷泉。相关技术已应用于我公司实际工程项目中。 可以实现设有特制的多功能光影柱，多功能光影柱不仅可起到支撑二道景观盆、分水箱等的作用，且启动多功能光影柱中的空心柱体，即可投射出不同颜色的光，从而形成光影效果，不仅节约了成本，且不易损坏漏电，并通过促投环保组件的设置，使得启动驱动电机，可带动多功能光影柱进行转动，不仅可提高光影效果的多样性，且多功能光影柱的转动，可使垃圾收集盒可不断的旋出、复位，相较于固定的垃圾桶，动态的垃圾收集盒更容易引起人们的注意，从而可促使人们将垃圾丢入垃圾收集盒中，进而可显著减少人们将垃圾丢入落水池中的行为，大大提高了实用性。 本项目为企业自研课题，项目成果为基于人居环境设计的悬浮式园林景观喷泉设计，获得众多客户对我司优质工程服务的口碑，有利于公司业务的拓展，为公司带来可观的经济效益。室内装饰用轻钢龙骨石膏板隔墙系统高隔音技术的研发 现有的隔断墙虽然占用空间小，但由于其不便于拼装，导致现有的工作人员在对隔断墙安装时较为繁琐，从而使隔断墙在使用的过程中存在一定局限性，故而提出一种室内装饰隔音降噪隔墙来解决存在的问题。 研发项目已完成，相关技术申请了1项实用新型专利：一种室内装饰隔音降噪隔墙。相关技术已应用于我公司实际工程项目中。 通过贯穿拼装架的限位组件来使板体固定在拼装架内，来达到便于拼装的效果。通过将板体上的隔音板为木丝纤维板、隔音层为岩棉层以及吸音层为波峰吸音棉，来提高整个板体的隔音效果，从而达到隔音效果好的效果。 本项目为企业自研课题，项目成果为室内装饰用轻钢龙骨石膏板隔墙系统，具备便于拼装且隔音效果好等优点，解决了隔音效率较差的问题，实现综合住宅楼室内低噪隔音，提升住户居住体验感和舒适度，具有良好的社会、经济效益。室内夯土柱与GRG天花装饰板顶面一体式施工工艺 目前，在对室内进行装饰的过程中，为了提高室内装饰的美观，会在室内进行夯土柱的设计，但是现有的室内装饰夯土柱 研发项目已完成，相关技术申请了1项实用新型专利：一种室内装饰夯土柱浇筑装置。相关技术已应用于我公司实际工程项 通过将装饰主框架、基层面板、钢丝网一方面作为模具的内部支撑结构，在夯土层夯实完成后作为夯土柱的柱支撑结构，形 本项目为企业自研课题，项目成果为室内夯土柱与GRG天花装饰板顶面一体式施工工艺，保证夯土层的打夯效果达到设计要设计通常利用人力进行拌料后，再将材料浇筑在模具内部冷却成型，这种混料方式容易造成夯土建筑材料混合不不够均匀。
本项目通过施工工艺
的创新，采用的浇筑模具采用有机透明玻璃制作而成，便于调整了夯土的层次、机理和配色，保证夯土层的打夯效果达到设计要求。 目中。 成内部为空心结构的夯土柱，在不影响夯土柱美感的前提下，减轻了夯土柱的整体重量，降低了夯土柱的生产成本，实现了夯土工艺在室内装饰领域的应用。浇筑模具采用有机透明玻璃制作而成，便于调整了夯土的层次、机理和配色，保证夯土层的打夯效果达到设计要求。 求，获得众多客户对我司优质工程服务的口碑，有利于公司业务的拓展，为公司带来可观的经济效益。蓄水环保型园林景观生态透水种植地坪的研发 为了减少植草砖内的水分流失，提高植草砖的固水效果，本项目研发提供一种具有蓄水功能的环保型植草砖，克服了现有技术中的很多植草砖不具有蓄水的特性，很多时候水分直接落入土壤或是直接蒸发后，草坪会出现缺水干涸的缺点。 研发项目已进入最后的优化改进阶段，相关技术计划申请1项实用新型专利：具有蓄水功能的环保型植草砖。相关技术正在进行验收前期的试验、验证、优化。 通过第一储水腔、第二储水腔和控制组件的配合，可以实现对植草砖内水分的充分利用，减少植草砖内水分的流失，提升了植草砖的储水效果；
通过吸水结构可以充
分将第一储水腔和第
二储水腔内储存的水
传递给植物，提升了植草砖内水分的利用率。尤其适合是在干旱的地区更需要这样的蓄水功能的植草砖，提高水分的利用率。利用带有蓄水槽的植草砖和设于蓄水槽下方的出水隔板来控制水分的出水量，达到蓄水、提高植被绿化率的效果。 本项目为企业自研课题，项目成果为蓄水环保型园林景观生态透水种植地坪，达到蓄水、提高植被绿化率的效果，提高实际应用价值，有利于公司业务的拓展。
5、现金流
(1)2023年度经营活动产生的现金流量净额为135,191.49万元，较上年同期增加37,312.60万元，增幅38.12%。主要
原因是本期现金支付的工程款较上年同期减少所致；
(2)2023年度投资活动产生的现金流量净额为 4,604.95万元，较上年同期增加 11,733.34万元，增幅164.60%。主要
原因是本期购置长期资产及支付股权款较上年同期减少所致；
(3)2023年度筹资活动产生的现金流量净额为-151,830.89万元，较上年同期增加93,492.64万元，增幅38.11%。主要
原因是本期公司取得融资净额较上年同期增加所致；上述原因导致公司2023年度现金及现金等价物的净增加额-12,031.36万元,较上年同期增加 142,524.51万元，增幅92.22%。报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 □不适用由于房地产行业建设周期的特性，报告期内投入的项目未实现相应的经营性现金流入，同时报告期内计提大额存货跌价准备，导致经营活动产生的现金净流量与本年净利润存在重大差异。
五、非主营业务分析
适用 □不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
非流动负债 2,811,038,83债 4,409,752,76借款所致境外资产占比较高□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
注： 系本集团以子公司股权作为借款质押物。
七、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
适用 □不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
适用 □不适用
交易
对方 被出
售股
权 出售
日 交易
价格
（万
元） 本期
初起
至出
售日
该股
权为
上市
公司
贡献
的净
利润
（万
元） 出售
对公
司的
影响 股权
出售
为上
市公
司贡
献的
净利
润占
净利
润总
额的
比例 股权
出售
定价
原则 是否
为关
联交
易 与交
易对
方的
关联
关系 所涉
及的
股权
是否
已全
部过
户 是否
按计
划如
期实
施，如未按计划实施，应当说明原因及公司已采取的措施 披露日期 披露索引上海联深房地产开发有限公司 青岛市中洲地产有限公司、青岛市联顺地产有限公司、青岛市旺洲置业有2023年12月26日 13,53
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
适用 □不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资 调研的基本情料 况索引
2023年1-12月 深圳 电话沟通 个人 个人投资者 公司经营情况 个人
2023年1-12月 深圳 其他 个人 个人投资者 公司经营情况 深交所互动易平台十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。□是 否
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