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| 天健集团(000090)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中土木工程建筑业的披露要求（一）市场环境分析
面对异常复杂的国际环境和艰巨繁重的改革发展稳定任务，国民经济回升向好，GDP同比增长5.2%，高质量发展扎实推进。2024年是实现“十四五”规划目标任务的关键一年，国家坚持稳中求进工作总基调，着力推动高质量发展，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。1.建筑业建筑业是国民经济的支柱产业，2023年建筑业增加值85,691亿元，比上年增长7.1%。行业正处于调整转型期，国家要求深化建筑业供给侧结构性改革，持续在工业化、数字化、绿色化转型上下功夫，打造“中国建造”升级版。深圳市要求建筑业聚焦知识与资金“双密集”转型，促进行业高质量发展。2.房地产业
2023年全国房地产开发投资110,913亿元，其中住宅投资83,820亿元。中央指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，需更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2024年国家要求持续有效防范化解重点领域风险，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”，以加快构建房地产发展新模式。3.城市服务业城市化进程推向纵深发展，人民对美好生活的向往日益提升。国家打造宜居、韧性、智慧城市，推动好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，对社区公共服务的一体化、集约化、数字化服务提出了更高要求。深圳开展“工业上楼”推动“20+8”产业集群落地生根，打造集中连片先进制造业园区，构建优质企业服务体系，产业服务、招商运营为公司发展迎来广阔的空间。总体来看，天健集团处于迈向高质量发展的战略机遇期，公司将紧抓机遇，把高质量发展作为硬道理，牢固树立“专业、高效、品质、规范”的核心理念，全力以赴稳增长、促转型，以更高站位、更高要求，全力走出一条可持续、跨越式发展之路。
（二）公司所处的行业地位
天健集团历经四十年的市场竞争和发展，在资质、信用、管理、技术、设备等方面均积累了一定的优势，历年来荣获多项荣誉和奖项。
报告期内，天健集团位列“中国500强”第460位、“中国上市公司500强”第457位、“广东企业500强”第111位、“深圳企业500强”第63位，荣获“第十四届中国上市公司投资者关系天马奖”，首次获得“一星级全国青年文明号”、“十佳爱心企业”等荣誉。
市政集团入选2022年度广东省建筑业龙头骨干企业（工程总承包），其参建的新洲红树碧道项目获2023年中国人居环境奖；东湖水厂扩能改造工程获中国图学学会第十二届“龙图杯”全国BIM（建筑信息模型）大赛施工组一等奖；五指耙智慧水厂项目、东湖水厂扩能改造自动化与智慧化系统集成项目工程获2023全国建筑智能化工程质量金质奖；五指耙水厂改扩建工程获广东省建筑业协会颁发的广东省建设工程优质结构奖；“五和大道（梅观高速-雅南路）段品质提升工程”、“韶关市芙蓉新城滨江路（第一标段）景观桥工程”及“芙蓉新城滨江路（第一标段）工程、（第一标段）剩余工程”等三个项目获广东省市政行业协会授予的2023年广东省市政优良样板工程。公司申报的“基于全面质量管理实现沥青路面高质量发展的实践经验”课题，荣获深圳市质量协会授予的“2023年深圳质量标杆”称号。
天健地产集团获评2023中国房地产百强企业（第89名）、2023年中国房地产销售额百亿企业业、2023广东省房地产综合竞争力100家典型企业（第19名）、2023年深圳市房地产开发行业综合实力二十强、2023年深圳市房地产开发行业社会责任标杆企业等荣誉称号。成都天健麓湖天境室内展示区获美国博物馆联盟与美国国际奖项协会颁发的美国缪斯设计奖MuseCreativeAwards（铂金奖）；天健清风和景雅苑获MIX环球卓越设计大奖；苏州天健泓悦府和天健和瑞府被主流媒体分别评为2023年房产行业（苏州区域）最具价值潜力楼盘和2023年年度高质量安居项目。
天健城市服务公司获评2023中国物业国有企业50强、2023中国物业品牌影响力百强企业、2023中国物业城市服务企业TOP10、2022年度城市管理工作先进单位及2022年度特殊贡献优秀企业等荣誉称号。公司所属深圳市水务技术服务有限公司承建的“停水检修(2022年东江水源工程检修及梅林支线隧洞回填灌浆加固处理专项检修)”工程，荣获深圳市水利工程行业协会颁发“深圳市水务工程优质奖”。
（三）企业资质情况
一建设工程有限公司 市政公用工程施工总承包一级
建筑工程施工总承包一级
38 深圳市深汕建工集团有
限公司 市政公用工程施工总承包一级 环保工程专业承包三级
39 深圳市天健建工有限公
司 建筑工程施工总承包一级
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中土木工程建筑业的披露要求（一）主要业务概述报告期内，公司加快锻造核心能力，持续推动公司转型升级，开创高质量发展新格局。公司各主营业务板块情况如下：1.城市建设公司城市建设业务涵盖市政道路、市政管网、桥梁隧道等城市基础设施，水环境、园林绿化、路灯、高速公路等工程，工业与民用建筑工程、土石方、地基与基础工程等建筑工程，轨道交通工程等领域。公司拥有市政公用工程施工总承包特级资质，拥有涉及市政、公路、桥梁、房建、机电安装、水利水电等施工资质，工程建设能力逐年提升。公司践行新发展理念，持续推进建筑工业化、数字化、智能化、绿色化升级，加快建造方式转变，着力提升项目建设品质。主要业务模式包括工程总承包（EPC）、施工总承包等模式。工程总承包（EPC）模式：工程总承包是承包商受建设单位委托，按照合同约定对工程项目的可行性研究、勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。在工程总承包EPC项目中，承包商处于项目工程建设的核心地位，承担更多风险，包括传统施工总承包商的常规风险，原本由建设单位承担的不利地质条件风险，以及设备、材料、人工价格上涨等风险，对工程总承包商在方案策划、人员配置、统筹协调能力等方面均提出更高要求。施工总承包模式：施工总承包是指建设单位在完成设计后，通过招标确定承包单位，由承包单位按设计图纸施工。由于施工承包业务进入门槛低，企业数量众多，竞争异常激烈，项目利润率水平较低。材料、人工价格的波动，工程变更、合同调价机制的缺失或不合理等因素为项目的质量、进度、成本等管理带来一定风险。主要业务模式的定价机制：城市建设业务属于充分竞争性行业，公司及所属企业主要通过招投标方式获取项目，采取市场化竞争定价模式。
主要融资方式及资金来源：公司及所属企业的自有资金、项目贷款、超短期融资券、可续期公司债券等。
2.综合开发
公司具有自主施工、开发、运营、服务全产业链，拥有房地产开发一级资质。综合开发业务起步于1988年，累计开发项目总建筑面积800多万㎡。重点布局深圳、广州、上海、成都、南宁、长沙、苏州、惠州、东莞等城市，产品涵盖中高端住宅、保障性住房、写字楼、酒店、城市综合体、产业园区等业态。近年来，公司持续推动开发周期提速，加大营销力度，优化城市布局，着力提升综合开发能力。
3.城市服务
公司城市服务业务涵盖城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务、物业服务等方面。近年来，持续推动落实标准化、精细化、智慧化养护，持续加大养护设备投入，提高机械化养护水平。提升代建业务团队综合能力；自主培养了一支具有棚户区改造全过程服务能力的专业队伍。持续提升产业园区、商业综合体、写字楼等商业运营策划和导入能力，推进生态园区、创意街区等业务发展。
积极探索“物管城市”新商业模式，为城市管理、基础设施养护、物业管理、停车场管理、社区养老、社区资产管理等公共空间、公共资源、公共项目提供全流程专业化、精细化、智慧化的“管理+服务+运营服务”，着力提升品牌运营能力，打造了“天健蜜堂”“天健蜜厨”“亲蜜家公寓”等蜜系列品牌。
（二）公司管理回顾
2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年。天健集团围绕高质量发展首要任务，勇挑重担、攻坚克难，推动全年各项工作取得新进展新成效。
1.经营规模稳中有进。紧紧围绕“保营收、保利润、保资金安全”的经营思路，克服行业调整等困难挑战，努力以自身确定性积极应对外部形势不确定性变化。主要指标保持稳定，资产总额、净资产较年初实现增长，营业收入再创新高。市场规模稳步增长，中标地铁17号线一期、宝龙水质净化厂、长岭陂水库等10亿元以上项目；赣州等外埠市场拓展额31.8亿元；电力能源、港口码头等新业务取得突破。
2.经营管控稳中有序。合作竞得坪山碧岭街道地块。成本管控精准有力，推动成本精细化管理。财务管理稳健安全，有息负债净减少35.25亿元，资产负债率78.26%，较年初下降1.41个百分点。重点改革蹄疾步稳，开展“十四五”中期评估，积极部署建设世界一流企业价值创造行动。
3.城市建设稳中向好。通过项目策划管理、进度管理系统、分类分级管控等多种举措，提升履约标准化水平，有序推进在建项目高效履约。罗湖棚改项目最后一批回迁房交付、东湖水厂一阶段通水、坪山大道南段通车、南通天健悦荟里三河六岸开街运营、龙岗儿童公园开园运营。创优创新有新高度，国家高新技术企业增加至5家。东部环保电厂获国家优质工程金奖，新洲红树碧道获中国人居环境奖，7个项目获省级质量工程奖，21个项目获市级质量工程奖，43个项目获省、市级“双优”工地，11个项目承接市、区级观摩交流。
4.综合开发稳中提质。首次进入中国房地产企业销售业绩百强第88位。开发运营再次提速，前海悦桂府、天骄西筑、长沙云麓府竣备结转，苏州泓悦府、坪山和悦府、光明和瑞府顺利开盘。品质品牌持续深化，麓湖天境、清风和景获世界级设计大奖。完成和系住宅的产品定位、配置等标准制定，推进各产品系专项模块研发。推动项目开发绿色化、智能化升级。产业协同开创新局，探索“工业上楼”业务模式。资源盘活取得突破，西丽项目超前完成用地处置。
5.城市服务稳中蓄势。市场份额再上台阶，养护合同额市场份额从36%提升至50%。物业服务遍布33个城市，服务项目658个，新增光明玉塘街道、凤凰街道等5个“物管城市”项目。新业务试点开展，落地盐田区长者助行项目，切入家庭生活服务；积极探索电能交易、央厨配餐、隧道全生命周期管养等新业务。“走出去”初见成效，城市服务新增面积9.9万平方米。成为全省首批获取养护资质的单位。智慧化建设深入推进，建立统一租赁运营体系及智慧园区IOC系统。城市AI智慧巡查系统作为深圳市智慧交通首个巡检试点项目。“城市智检”城市管家运维平台、街区智能机器人分别在玉塘街道、市民中心开展应用。标杆项目擦亮品牌，19个项目获市交通公用设施养护优质工程奖。天健云途龙岗获国家级文化产业示范园区；天健云途创智中心打造低碳智慧园区标杆，并获全国20大产业园区运营卓越奖；天健蜂巢公寓品牌获4项国家级奖项。
1.城市建设业务
（1）总体情况
报告期内，公司持续加强项目管理标准化建设，提升项目策划能力、施工能力、全过程管控能力。
推动科技强安，推行智慧工地、安全文明施工标杆工地。
报告期内，公司加速业务转型升级，聚焦能力、资质、品牌提升。公司新增承接EPC、总承包等各类工程多项，在建项目231项，合同造价615.88亿元。
报告期内，中标的主要施工项目：龙岗区2022年第三批城中村、住宅区“瓶改管”项目批量招标设计施工总承包、宝龙水质净化厂工程施工总承包、观澜河干流碧道建设工程（施工）（一标段）标段、南康区生活物资城郊大仓基地项目、南湖碧城（鹅埠片区南门河安置区）一期工程项目施工总承包、深圳市第三十三高级中学、深国际·肥西智慧供应链产业园项目、深圳市第二十五高级中学项目施工总承包工程、大鹏新区优质产业空间试点项目EPC、光明湖碧道工程施工等。
2023年度在建或竣工的主要市政工程项目：
（2）工程创优成果
报告期内，公司积极开展工程创优工作，制定年度工程创优目标计划，分阶段开展创优工作，先后获得省优7项、市优21项以及40余项省、市安全生产与文明施工优良工地。
2023年度施工板块工程创优部分成果列表
（3）科技创新成果
2023年积极推进各项科研创新工作，全年共取得科技进步奖25项、省部级工法8项、市级工法9项，专利80项，其中发明专利34项，软件著作权2项，主、参编行业规范10项。
2023年度部分发明专利授权清单
1 沥青路面装配式快速养护维修施工技术 中国施工企业管理协会微创新技术奖项，
三等成果
2 基于神经网络YOLO-4和跟踪网络SiamRPN的隧道智
能视频监控技术 中国施工企业管理协会微创新技术奖项，二等成果。
3 湿热区重交通排水沥青路面精细化设计关键技术创新
与应用 中国施工企业管理协会二等奖
4 道路智能检测与低碳养护关键技术研究 中国公路学会三等奖
5 高性能沥青路面材料设计及低碳环保材料关键技术研
究与应用 中国产学研合作促进会三等奖
6 预制梁台座内置自动伸缩式喷淋养护系统施工技术 广东省土木建筑学会科学技术奖三等奖
7 富水软弱地层常压开仓综合施工技术 广东省土木建筑学会科学技术奖三等奖
8 基于神经网络YOL0-v4和跟踪网络SiamRPN的隧道
智能视频监控技术 广东省土木建筑学会科学技术奖三等奖
9 衡重式双排桩+悬臂钢管桩深基坑支护技术 广东省土木建筑学会科学技术奖三等奖
10 混凝土泵送降噪系统绿色施工技术 广东省土木建筑学会科学技术奖三等奖
11 检查井内衬层离心喷浆及修复施工技术 广东省土木建筑学会科学技术奖二等奖
12 市政道路内涝管控和雨水利用关键技术与应用 广东省土木建筑学会科学技术奖二等奖
13 三层式高性能环保沥青路面施工技术 广东省市政行业协会科学技术奖三等奖
14 不锈钢包边承插装配式临时道路施工技术 广东省市政行业协会科学技术奖三等奖
15 超深埋地防渗漏复合管道施工技术 广东省市政行业协会科学技术奖三等奖
16 重交通复杂环境下沥青路面装配式快速养护维修关键
技术 广东省市政行业协会科学技术奖三等奖
17 碾压式高强度透水混凝土道路施工技术 广东省市政行业协会科学技术奖三等奖
18 哈芬槽安装槽面垂直度自动调节技术( 广东省市政行业协会科学技术奖二等奖
19 高陡边坡植被固结面高效修复技术 广东省市政行业协会科学技术奖二等奖
20 多联圆柱墩盖梁抱箍法支架底模整体拆除施工技术 广东省市政行业协会科学技术奖二等奖
21 大埋深有压水管道封堵施工技术 广东省建筑业协会科学技术进步奖三等奖
22 微生物固化工程裸土抗风蚀扬尘处理技术应用研究 广东省建筑业协会科学技术进步奖二等奖
23 无人机三维桥梁智慧巡检技术 深圳市质量协会优秀奖
24 后装式双密封洞门止水装置施工技术 广东省市政行业协会科学技术奖三等奖
25 沥青路面快速养护维修施工技术 深圳市质量协会优秀奖
26 基于神经网络YOLO-v4和跟踪网络siamRPN的隧道
智能视频监控技术 深圳市质量协会银奖
27 “压花”混凝土人行道养护施工技术 深圳市质量协会铜奖
28 深圳市政道路设施一体化智慧管养平台 深圳市质量协会铜奖
2023年度省部级工法成果清单
（1）总体情况
报告期内，公司主要在建项目6个，计容建筑面积总额105.43万㎡；主要在售项目21个，计容建筑面积总额319.42万㎡，累计结转建筑面积144.45万㎡，未结转建筑面积148.9万㎡。
（2）重点产业园区项目进展情况
天健云途·龙岗产业园：位于龙岗区龙城街道回龙路与协力路交汇处，于2016年12月12日正式动工。该项目共有3栋写字楼、1栋公寓、2栋园区配套以及4栋三层商业独栋。该项目已于2021年6月10日取得竣工备案。截至目前，写字楼出租率已超90%。
西丽汽车城项目：因西丽高铁枢纽及相关工程建设需要，对茶光路、沙河西路、南坪快速及南海大道的围合区域（西丽高铁枢纽及相关工程土地整备项目二期）进行土地整备，公司所属子公司深车联合公司所属的T505-0066宗地属于土地整备范围，2023年11月深车联合公司已签订《搬迁补偿协议》。内容详见公司于2023年11月22日对外披露的《关于所属子公司签订南山曙光片区T505-0066宗地搬迁补偿协议的公告》（公告编号2023-62）。
3.城市服务业务
（1）总体情况
公司城市服务业务主要包括城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务和物业服务等业务。报告期内，公司持续加大对城市服务业务的投入，积极提升城市服务业务能级，强化产业导入和策划，提升运营服务能力，业务稳中有进。
（2）城市服务业务开展情况
城市基础设施管养服务。报告期内，公司承接养护道路1,854条，桥梁926座，里程2,222.78公里；设施维护道路4,466条，里程3,360.47公里；隧道管养单洞50个，总长56.1公里。公司全面推进智慧管养体系建设，不断巩固自身在道路养护领域的优势地位，积极参与城市地下道路管养，加强道路养护管理的专业化、规范化、机械化水平。
公司坚持创新引领发展，积极探索研究“四新”技术，加大“四新”技术的推广力度，在管辖的道路广泛应用“四新”技术，包括初步开展智慧管养平台建设与应用，探索智慧巡查技术落地应用，在3个片区隧道内实施全息智能运维技术，打造智慧隧道运维示范标杆，安全、科学、优质、高效推进养护工程建设，全面提升道路设施养护预防性、科技化水平，进一步提高了道路养护服务水平、服务质量和效率，公司所属养护专业公司粤通公司于2023年获批国家高新技术企业认定。
棚户区改造服务。报告期内，公司共为9个项目提供咨询服务，推进1个实施主体项目，推进1个土地整备利益统筹前期服务商项目，同时推进多个城市更新启动更新意愿征集、计划立项、专规编制和实施主体确认等工作。罗湖棚改项目已完成全部安置房回迁入伙工作。碧海花园（和郡府）项目已进入全面建设阶段。南岭村土地整备利益统筹前期服务项目已基本完成信息核查工作，其余各项重点工作均有序推进中。
商业运营服务。报告期内，公司大力提升商业运营能力、提高商业运营效益，租金收缴率达95.56%。以市场化能力建设为抓手，持续提高商业策划能力。天健云途数字建造产业园打造全产业链生态园区。目前近150家行业优质企业已经进驻园区，产业集聚效应初步形成。建立从公司总部到项目的统一租赁运营体系和智慧园区IOC系统，并打造创智中心低碳智慧园区标杆，天健云途·创智中心项目获“2023年全国20大产业园区运营卓越表现奖”及“低碳园区智慧运营标杆奖”，公司所属园区运营专业公司置业公司在打造全链条智慧化运营公司方面
迈上了新台阶。物业服务。报告期内，物业服务新增物业管理项目96个，面积774.19万㎡，新增“物管城市”项目5个，面积3,115.02万㎡。管理费收缴率95.02%。公司以提升核心竞争力为主旨，以增强服务质量与内控能力为抓手，以研究赋能企业发展为底层逻辑，以标准体系建设为坐标，以可持续智慧化发展为路径，各相关工作有序。一是市场拓展布局和业务取得较大突破，水务技术服务项目拓展22个。二是发起设立创研城市管理研究院，积极推动构建天健城市服务标准化体系，累计研制标准共18项，提升公司行业影响力。三是积极打造城市空间服务项目标杆，通过编制应用《城市公共区域服务内容与质量规范》，积极推动项目管理规范，“城市智检”数字系统智慧赋能，积极打造项目标杆。本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2023年12月31日，尚未解除担保的担保余额为750,193.00万元。董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）□ 。
五、非主营业务分析
适用□不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
目销售回款，资金需求减少，融资减少合同负债 11,402,892,249.06 16.41% 9,686,171,896.73 13.98% 2.43%目销售回款，资金需求减少，融资减少租赁负债 269,385,197.87 0.39% 332,754,449.88 0.48% -0.09%境外资产占比较高□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
适用□不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
七、投资状况分析
1、总体情况
适用□不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
适用□不适用
（2）衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
适用□不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2023年02月08日 天健商务大厦18楼会议室 实地调研 机构 招商证券等投
十三、质量回报双提升行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。
□是 否
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