新大正(002968)点评：业绩仍旧承压 多业态拓展保持积极

23 年营收同比+20%，归母净利润同比-14%，符合业绩预告预期。据公司公告，2023 年，公司实现营业收入31.3 亿元，同比+20.4%；归母净利润1.60 亿元，同比-13.8%，符合业绩预告预期；扣非后归母净利润1.40 亿元，同比-14.1%。2023 年，公司毛利率和归母净利率分别为12.8%、5.1%，分别同比-3.4、-2.0pct；基本每股收益0.7 元，同比-13.4%；三项费用率（财务费用率、销售费用率、管理费用率）为6.8%，同比-1.7pct；加权净资产收益率为14.0%，同比-4.1pct；公司业绩下降，主要源于：1）部分客户预算降低，同时部分地区推行最低价招标政策，新拓及存量项目续签出现价格下降的情况；2）公司重点客户航空物业客户持续压减费用，导致航空业态经营继续呈现亏损状态；3）人工成本的刚性增加；4）公司自2022 年以来推行城市合伙人计划，随着城市公司业务的增长和利润的呈现，少数股东权益较上年同期有较大增长；5）信用减值损失较上年同期有所增加。此外，公司拟每10 股派发现金红利2.85 元（含税），对应分红比例40%，对应股息率3%。


　　23 年新拓展项目金额18.8 亿，年化合同金额9.7 亿。据公司公告，2023 年，公司新拓展项目中标总金额约18.8 亿元，同比-1.6%，饱和年化合同收入金额9.7 亿元，同比-4.1%。


　　截至2023 年末，公司服务面积1.7 亿平米，在管项目数594 个，同比+15.8%。公司聚焦重点中心城市公司实施拓展计划，并持续推动全国化经营布局，截至2023 年末，公司在重庆以外区域的项目占比提升至65.8%，同比+5.6pct。


　　办公、航空、公共等业态均保持稳步增长，战略性项目拓展力度持续加大。据公司公告，2023 年，分业态来看，办公物业、公共物业、学校物业、商住物业、航空物业收入分别占比41%、25%、14%、11%、9%，分别同比+20%、+40%、+16%、+4%、+7%。分产品来看，基础物业、创新业务、城市服务收入分别占比88%、4%、8%，分别同比+14%、+14%、+184%。分区域来看，重庆、重庆外区域收入分别占比35%、65%，分别同比+5%、+30%，公司全国化布局持续推进。2023 年，办公物业方面，公司新中标中共广州市委机关事务管理局、国家开发银行湖南省分行等标志性项目；公共物业方面，公司新中标标重庆医科大学附属第二医院渝中院区、长海医院等项目；战略性项目拓展力度持续加大。航空物业方面，公司新中标宁波栎社国际机场、郑州新郑国际机场、呼和浩特白塔国际机场等多个项目，并着力开展打造航空地面服务核心产业链，继续积累航空物业领域优势。


　　投资分析意见：业绩仍旧承压，多业态拓展保持积极，维持“增持”评级。新大正作为独立第三方物管公司，战略聚焦非住宅物业管理优质赛道，在学校、公共、航空等业态领域具备长期的管理经验和服务口碑。公司积极招揽众多优秀管理人才，构建多层次激励机制，有望推动公司规模加速提升。考虑到物管行业竞争加剧，公司新拓展增速受到较大压力，并且经济下行压力背景下，高毛利率的增值服务受冲击较大，导致毛利率下降超预期，因此我们下调公司2024-25 年归母净利润预测至1.76、1.96 亿元（原预测值为2.09、2.57亿元），并引入2026 年归母净利润预测2.10 亿元，目前公司24 年PE 为12.2 倍，略低于可比公司（招商积余、华润万象生活）平均13.3 倍，维持“增持”评级。


　　风险提示：业务拓展不及预期、收并购不及预期、人工成本上升过快致利润率下行风险、交易所就公司限制性股票激励发布了关注函，目前公司尚未回复。

□.袁.豪./.邓.力    .上.海.申.银.万.国.证.券.研.究.所.有.限.公.司