保利发展(600048)：毛利率影响业绩 拿地聚焦高能级

事件：公 司发布2024 年一季报，2024 年一季度公司实现营业收入497.49亿元，同比增长24.51%； 归母净利润22.24 亿元，同比下降18.28%。


毛利率下滑影响业绩：公司2024 年一季度实现营收497.49 亿元，同比增长24.51%；归母净利润实现22.24 亿元，同比下降18.28%。业绩下降主要由于：1）受项目结转毛利率下降的影响，2024 年Q1 整体毛利率为18.64%，较去年同期下降3.23pct；2）权益比例下降，2024 年少数股东损益占净利润的43.46%，较去年同期升高11.59pct。期间费用上，公司2024 年Q1 的销售费用率和管理费用率分别为2.30%、1.93%，分别较去年同期下降0.18pct、0.46pct，两费率均有所下降。


销售下滑拿地聚焦高能级：销售方面，2024 年Q1 公司实现销售面积366.87 万方，同比下降41.84%；销售金额629.84 亿元，同比下降44.81%，全口径销售金额为全行业第一；对应销售均价17168 元/平米，同比下降5.11%，行业销售整体承压下，公司的销售量价均有下跌。拿地方面，公司2024 年Q1 新增4 个项目，分别位于天津（1 个）、西安（2 个）、太原（1 个），均为高能级城市。新增土储计容建面59 万方，总地价50.29 亿元，楼面价8501 元/平米，对应地售比为0.50。权益总地价为46.72 亿元，对应的权益比例92.9%，其中除太原项目外，其他3 个项目均为100%拿地，公司拿地维持高权益比例。2024 年一季度，公司新开工面积283万方，竣工面积542 万方，同比分别增长42.9%、5%，新开工和竣工均好于市场整体水平。截至2024 年一季度末，公司共在建面积8150 万方，待开发面积5758 万方。


现金维持充足：公司第一季度实现销售回笼576.51 亿元，综合回笼率91.53%，截至2024 年一季度末，货币资金余额1295.54 亿元，现金维持充裕。公司近期成功发行2024 年度第三期中票，融资规模25 亿元，票面利率2.95%，融资成本维持低位，体现公司融资优势。


投资建议：2024 年Q1 公司营收增长，受毛利率下滑和权益比例降低的影响，业绩有所下滑。行业整体承压的背景下，公司2024 年一季度销售量价均下跌。拿地聚焦核心，新增项目均为核心城市。财务方面，一季度实现高综合回笼率。我们维持公司2024-2026 年归母净利润126.23 亿元、131.05 亿元、134.29 亿元的预测，对应EPS 为1.05 元/股、1.09 元/股、1.12 元/股， 对应PE 为8.45X、8.14X、7.94X，维持“ 推荐”评级。


风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。

□.胡.孝.宇    .中.国.银.河.证.券.股.份.有.限.公.司