招商蛇口(001979)：结转提速

本报告导读：


公司2024 年1 季度结转提速，但利润率还在持续筑底；拿地聚焦核心城市，头部房企拿地强度高于行业平均。


投资要点：


业绩符合预期 ，维持增持评级。2024 年1 季度，公司实现营业收入237 亿元，同比增长58.2%；实现归母净利润3 亿元，同比提升22.2%。


考虑到公司开发与经营并重，聚焦聚焦第二增长曲线，核心优质城市和项目将迎业绩上修，维持2024~2026 年EPS 分别为0.79/0.85/0.94元，维持目标价13.65 元。


结转提速，但利润率还在持续筑底。2024 年1 季度，公司结算收入创同期新高。虽然整体毛利率同期提升了1.9pct 至14.5%，但由于权益法投资收益同比减少85.3%，以及少数股东损益同比增加296.0%，造成公司归母净利润率同比继续下滑0.4pct 至1.4%。


2024 年拿地聚焦核心城市，头部房企拿地强度高于行业平均。2024年1 季度，公司实现拿地金额99 亿元，同比提升9.2%，实现拿地面积48 万方，同比下滑35.8%，拿地均价为20766 元/平（2023 年同期拿地均价仅12201 元/平），证明公司资源投放坚持“核心 6+10 城”。


此外公司土地投资强度也从2023年1季度的13%提升至2024年的25%，也即头部房企拿地强度好于行业平均水平。


围绕开发业务、资产运营、城市服务三类业务，聚焦培育第二成长曲线。2023 年公司开发业务占营收比重首次下降至90%以下， 占比87.8%，反观资产运营、城市服务占比分别从2022 年的2.3%、7.2%上升至3.4%、8.6%，说明公司正朝着多元化稳定经营迈进。


风险提示：市场超预期下行，公司持续计提大规模减值。

□.谢.皓.宇./.白.淑.媛./.黄.可.意    .国.泰.君.安.证.券.股.份.有.限.公.司