保利发展(600048)：结转下降影响利润 销售规模保持行业领先

结转和权益比例下降影响利润。2024 年一季度，公司实现营业收入497.48亿元，同比+24.51%；净利润39.83 亿元，同比+0.44%，归母净利润22.24亿元，同比-18.28%，下降的主要原因是受项目结转毛利率、权益比例下降等影响。另一方面，公司继续紧抓销售资金回笼，一季度实现销售回笼576.51亿元，综合回笼率为91.53%；期末货币资金余额1295.54 亿元。截至2024年一季度末，公司总资产为14243.56 亿元，较2023 年度末-0.87%，归属于上市公司股东的净资产为2000.30 亿元，较2023 年末+0.75%。资产负债率为75.88%，较2023 年度末下降0.66 个百分点。


　　高基数影响销售同比下滑，规模保持行业领先不变。2024 年第一季度，公司实现签约金额629.84 亿元，同比-44.81%，签约面积366.87 万平方米，同比-41.84%，我们认为主要是受到2023 年同期高基数的影响。根据克而瑞公布的百强房企销售月度销售榜单，公司2024 年1-3 月的全口径销售金额为629.0 亿元，继续保持行业第一；权益口径销售金额为478.0 亿元，位于行业第二。随着两会和政治局会议定调房地产政策持续宽松的主基调不变，一线城市限购、限价等限制性政策有望迎来充分调整，叠加房地产融资协调机制以及“以旧换新”政策支持置换和改善需求的推进落地，我们认为行业销售有望回暖，继续看好公司销售规模保持行业领先优势和行业龙头地位不变。


　　投资保持力度，100%聚焦核心38 城。2024 年一季度，公司新拓展房地产项目4 个，新增容积率面积59 万平方米，总获取成本50 亿元，全部位于38个核心城市；新开工面积283 万平方米，同比+42.9%；竣工面积542 万平方米，同比+5.0%。截至2024 年一季度末，公司共有在建拟建项目635 个，在建面积8150 万平方米，待开发面积5758 万平方米。


　　投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司各项业务扎实稳健，积极推动大股东增持回购并提升现金分红比例，体现出股东对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，我们给予公司2024 年EPS 为人民币1.07 元，10-12倍PE 估值，对应市值区间为1280-1536 亿元、对应合理价值区间为每股10.69-12.83 元。风险提示：市场修复不及预期。


　　风险提示：市场修复不及预期。

□.涂.力.磊    .海.通.证.券.股.份.有.限.公.司