新城控股(601155)：减值计提影响利润 租金收入再提升

减值计提影响利润。2024 年一季度，公司实现营业收入143.57 亿元，同比-11.66%；归母净利润2.27 亿元，同比-65.50%，主要是受房地产交付毛利减少以及对无形资产计提减值准备的影响；基本每股收益0.10 元，同比-65.52%。截至2024 年一季度末，公司总资产为3680.83 亿元，较2023 年度末-1.61%，归属于上市公司股东的净资产为603.81 亿元，较2023 年末+0.50%；受签约额减少影响，公司经营活动产生的现金流量净额同比下降50.70%至10.33 亿元。


　　高基数影响销售同比下滑。2024 年3 月，公司实现合同销售金额约42.36 亿元，较2023 年同期-46.52%；合同销售面积约56.94 万平方米，较2023 年同期-37.93%。公司2023 年1-3 月实现累计合同销售金额约119.47 亿元，较2023 年同期-44.44%，累计合同销售面积约165.17 万平方米，较2023年同期-34.40%，我们认为主要是受到2023 年同期高基数的影响。根据克而瑞公布的百强房企销售月度销售榜单，公司2024 年1-3 月的全口径销售金额为119 亿元，权益口径销售金额为86.8 亿元，均位于行业第17 名。随着两会和政治局会议定调房地产政策持续宽松的主基调不变，一线城市限购、限价等限制性政策有望迎来充分调整，叠加房地产融资协调机制以及“以旧换新”政策支持置换和改善需求的推进落地，我们认为公司销售有望逐步回暖。


　　商业资产贡献稳定租金收入。2024 年1-3 月公司商业运营总收入为30.39 亿元（即含税租金收入），包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入；较2023 年同期商业运营总收入的25.26 亿元有所提升；租金收入为2835.18 百万元，同比+20.3%，出租率为96.86%。


　　投资建议：维持“优于大市”评级。由于2023 年行业价格和销售下行速度超预期，造成公司短期结算毛利金额短期下行较大，我们认为企业当前净利润不能反应后续潜在盈利变化。考虑政策端发力，资产价格在逐步寻底，后续存在资产价格修复空间，因此采用PB 方式估值更符合当前市场变化。我们预测公司 2024 年EPS 为0.38 元，每股净资产为27.05 元，给予0.4-0.5倍PB，对应合理价值区间为每股10.82-13.52 元。


　　风险提示：1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。

□.涂.力.磊    .海.通.证.券.股.份.有.限.公.司