新城控股(601155)：商业助力穿越周期 积极保障交付进度

事件：公司发布《2024 年6 月份及第二季度经营简报》；中指研究院发布《2024上半年中国房地产企业交付规模排行榜》，公司位列第七名。


　　点评：公司销售有待提升，商业规模稳步提升，积极保障交付，短债压力可控。


　　销售表现有待修复，销售格局保持稳定：2024 年6 月，公司实现销售额38.0 亿元，同比-43.3%，环比-7.3%，边际修复相对缓慢。2024 年1-6 月，公司累计实现销售额235.5 亿元，同比减少44.5%，销售同比略低于百强房企同期表现（-41.8%）；销售均价7221 元/平米，同比-12.0%，价格端受供货结构与市场需求影响表现较弱；其中，公司销售额内部排名前三的省份为江苏（74 亿元，同比-49%）、天津（23 亿元，同比-26%）、山东（20 亿元，同比-46%），销售额占比分别为31.3%、9.6%、8.3%，江苏省作为公司销售大本营贡献稳定。


　　开发规模逐步降低，积极保障交付进度：截至23 年末，公司共有220 个子项目在建；总建筑面积达3706 万平米（含合联营项目），同比-31.0%。24 年上半年公司暂未公告新增拿地，随着开发业务规模降低，低毛利项目影响将逐步消减，公司盈利水平有望逐步回升。公司积极保障交付进度，24 年上半年，公司完成竣工面积690 万平米，达成年度目标的50.8%，据中指研究院统计，公司完成交付5.7 万套，同比增长12.9%，预期年内结算进度有保障。


　　商业表现稳健向上，利润贡献持续提升：2024 年1-6 月，公司累计实现租金收入58.0 亿元（不含税），同比增长19.4%，商业运营总收入62.1 亿元，同比增长19.4%，稳定贡献经营现金流。截至24 年6 月，公司已开业及委托管理的在营商业物业共166 座，较23 年末增加4 座，物业总建面1531 万平米，规模稳步扩张；整体出租率97.35%，较23 年末提升0.9pct，经营效益稳步提升。2023年，公司商业物业出租及管理总收入106.3 亿元，在营收中占比8.9%，贡献毛利74.3 亿元（毛利率70%），毛利占比32.7%。


　　有息负债有序压降，24H2 公开债务压力可控：截至23 年末，公司有息负债570.8亿元，同比减少19.9%。截至24 年7 月15 日，公司24 年下半年待偿还公开债务仅剩7 亿美元海外债（8 月和12 月分别到期2.5 亿美元、4.5 亿美元）。23年末公司非受限投资性房地产价值412 亿元，24 年一季度末公司在手货币资金178.5 亿元，抵押物与在手资金储备相对充足。


　　盈利预测、估值与评级：考虑公司销售下滑及房价下行或导致开发毛利率修复缓慢、减值压力持续等影响，下调公司24-25 年EPS 预测为0.24 元、0.38 元（原预测为2.41 元、3.03 元），新增公司26 年EPS 预测为0.70 元；当前股价对应24-26 年PB 分别为0.36/0.36/0.35 倍，公司商业稳步发展，提升穿越周期实力，利润率有望逐步回升，财务保持稳健，PB 估值处于低位，维持“买入”评级。


　　风险提示：地产销售/交付/商业经营不及预期、现金流弱化、市场下行超预期等。

□.何.缅.南    .光.大.证.券.股.份.有.限.公.司