保利发展(600048)2024年中报点评：上半年营收微增 二季度盈利环比改善

保利发展（600048）发布2024年中报，实现营业收入1392.49亿元，同比增长1.66%；归母净利润74亿元，同比下降39.3%。


　　上半年营收微增，二季度盈利环比一季度改善。公司2023年上半年实现营业收入1392.49亿元，同比增长1.66%；公司毛利率16.0%，与2023年全年水平保持一致；实现利润总额141亿元，同比下降28.7%；同时受结算权益比下降的影响，归母净利润74亿元，同比下降39.3%。第二季度公司营业收入895.01亿元，同比下降7.75%，季度环比增长79.91%；归母净利润51.96亿元，同比下降45.31%，季度环比增长133.69%。


　　销售规模稳居行业首位，市场占有率进一步提升。2024年上半年房地产市场继续承压。公司积极调整销售策略，加大推货力度。二季度推货1254亿元，环比一季度增长181%；二季度共实现销售金额1104亿元，环比一季度增长75%，有力扭转了下滑的趋势，环比增速较TOP100房企高出约40个百分点。1-6月公司实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%，实现签约面积954.25万平方米，销售金额稳居行业第一。上半年销售权益比77%，较去年提升9个百分点；权益销售金额约1330亿元，较去年同期下降17%，低于全口径销售金额降幅。上半年，公司市场占有率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%。


　　主动调整投资节奏，加强现金流管理。公司上半年主动调整投资节奏，拓展新项目12个，均位于38个核心城市，总计容面积116万平方米，权益地价109亿元，总地价126亿元，其中，新增货值住宅业态占比达96%。


　　同时持续加大力度去库存，土地储备计容建面下降8%。另一方面，公司持续优化业务结构、加强现金流管理。截止6月末公司账上现金余额达1464亿元，保持了较高的现金储备水平。


　　债务结构持续优化，融资成本低优势凸显。面对市场快速变化，公司积极把握低利率融资窗口，新增融资平均成本较2023年下降21BP至2.93%。


　　截止6月末，公司有息负债总额3735亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25BP。债务结构持续优化，直接融资比重提升至17.82%，一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点。公司扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，保持稳健的资产负债结构。


　　物业及资产管理业务持续发展贡献业绩。保利物业持续扩大物业服务规模和提升服务品质。截止2024年6月末，保利物业合同管理面积9.50亿平方米，在管面积7.57亿平方米；实现营业收入78.71亿元，归母净利润8.46亿元，同比分别提升10.2%、10.8%。市场化能力不断增强，第三方在管面积达到4.91亿平方米，占比达64.9%，实现第三方物管收入23.18亿元，同比增长17.7%。在资产经营方面，公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目较2023年末新增16个至151个，在管面积新增70万平方米至505万平方米。在资产回报率和运营规模双重提升下，上半年实现营业收入22.57亿元，同比增长3%。


　　投资建议：公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，坚持普通住宅开发和核心城市深耕，销售持续领跑行业，市场占有率不断提升。同时公司财务管理稳健，融资成本低，竞争力凸出，具备安全性与一定的成长性。预计公司2024年基本每股收益1.19元，当前股价对应PE约6.8倍，维持“持有”评级。


　　风险提示：经济增长放缓带来楼市销售持续不景气；楼市优化政策落地及成效低于预期；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差。

□.何.敏.仪    .东.莞.证.券.股.份.有.限.公.司