保利发展(600048):营收同比正增长 合理控制投资节奏

时间:2024年08月21日 中财网
事件:公司发布2024年半年报,2024年上半年实现营业收入1392.49亿元,同比增长1.66%,归母净利润74.19亿元,同比下降39.29%,EPS为0.62元/股,同比下降38.89%。


  收入微增归母净利润下滑:公司2024年上半年实现收入1392.49亿元,同比增长1.66%,归母净利润74.19亿元,同比下降39.29%。收入实现微增主要由于房地产项目峻工结转略有增加所致。归母净利润不升反降的原因在于:


  1)毛利率:2024年H1毛利率为16.02%,受到市场整体压力及结转项目价格承压的影响,本期毛利率较2023年H1毛利率低5.24pct;2)权益占比:


  2024年H1的少数股东损益为32.78亿元,占净利润的30.64%,2023年同期该值为18.88%,权益比例下滑11.76pct,由于报告期内结转项目权益比例率、管理费用率分别为2.24%、1.48%,分别较2023年同期升高0.03pct、下降,导致归母净利润下降受到影响。费用管控方面,2024年H1销售费用下降0.15pct,费用率合计下滑0.12pct,费用管控略显成效。


  销售量减价升:2024年H1公司实现销售面积954.25万方,同比下降31.01%;销售金额1733.36亿元,同比下降26.81%。从量的角度看,公司的销售金额年同期提升9pct。从价的角度看,2024年H1公司销售均价为18165元/平稳居行业第一,权益销售金额约为1330亿元,销售权益比为76.73%,较去米,同比增长6.09%。由于公司持续深耕核心城市,截至2024年上半年末,公司重点布局的38个城市销售占比达到89%,在这38个核心城市的市占率达到7.1%。从销售排名看,公司在11个城市销售排名第一。


  合理控制投资节奏:公司2024年H1新增12个项目,计容建面116万方,总地价126亿元,对应的拿地均价10862元/平米,对应的地售比为0.60。按照权益地价109亿元,对应的权益比例为86.51%,公司高权益比例拿地。按照权益拿地金额/权益销售金额计算的拿地力度为8.20%,公司合理控制投资节奏。从业态看,公司新增货值中住宅业态占比达到96%。截至2024年上半年末,公司在手土储7140万方,其中核心38城面积储备占比约70%,公司不断优化资源结构。


  经营业务稳定增长:1)公司旗下保利物业规模持续扩大:截至2024年上半年末,保利物业实现营收78.71亿元,同比增长10.2%,在管面积7.57亿方,其中第三方在管面积占比64.9%。2)资产经营稳步发展:从业态上看,公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目较2023年末增加16个至151个,在管面积新增70万方至505万方,因此资产经营业务实现营业收入22.57亿元,同比增长3%。


  新发可转债再融资:公司拟发行95亿元的可转债,用于上海、北京等15个项目以及补充流动资金,其中保利集团认购不超过10亿。财务管控上,杠杆方面,截至2024年上半年末,公司扣除预收款的资产负债率为65.67%,净负债率66.18%;现金管控方面,2024年上半年共回笼金额1466亿元,截至2024年上半年末,公司在手现金1464亿元,现金短债比1.22,公司维持较高的流动性;负债结构方面,截至2024年上半年末,公司一年内到期有息负债占比19.82%、三年以上到期有息负债占比33.12%,分别较2023年末下降0.99pct、提高1.52pct;融资成本方面,2024年H1新增融资成本仅为2.93%,较2023年新增融资成本3.14%下降0.21pct,融资成本维持低位。


  投资建议:2024年上半年公司营收小幅度增长,受毛利率下滑、市场下行、权益比例等因素降低的影响,归母净利润下滑;销售实现量减价升,投资维持谨慎;财务严控杠杆,融资成本维持低位;2024年8月,公司拟发行可转债再融资。我们预测公司2024-2026年归母净利润为111.74亿元、117.31亿元、125.03亿元,对应EPS为0.93元/股、0.98元/股、1.04元/股,对应PE为8.76X、8.35X、7.83X,维持“推荐”评级。


  风险提示:宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。
□.胡.孝.宇    .中.国.银.河.证.券.股.份.有.限.公.司
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