招商积余(001914)：业绩稳增 费用改善 第三方拓展积极

投资要点：


　　24H1 归母净利润同比+4%、符合预期，三项费用率持续改善。2024H1，公司实现营收78.4 亿元，同比+12.3%；归母净利润4.4 亿元，同比+3.8%，符合市场预期；扣非后归母净利润4.1 亿元，同比+7.7%；基本每股收益0.41 元，同比+3.8%；毛利率12.6%，同比-0.7pct；归母净利率为5.6%，同比-0.5pct。三项费用率3.7%，同比-0.8pct，自2019年以来持续改善；其中，管理费用率3.0%，同比-0.5pct；财务费用率0.2%，同比-0.3pct。


　　24H1，物业管理收入75.4 亿元，同比+12.7%；物管毛利率为10.9%，同比-0.7pct。资产管理收入2.9 亿元，同比+2.6%；资管毛利率52.7%，同比-0.2pct。公司业绩增速低于收入增速，主要源于：1）毛利率有所下降；2）递延所得税影响导致所得税费用同比+26%，快于收入增速，同比多增0.34 亿元；3）出售投资性房地产产生的公允价值变动损益-1,027万元，上年同期无此项；4）计入当期损益的政府补助967 万元，上年同期为1,525 万元。


　　24H1 基础物管营收同比+16%，第三方新签年合同额同比+6%。2024H1，物业管理收入中，基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务收入分别同比+16%、+4%、-3%，分别占比84.35%、3.4%、12.25%。基础物业、平台增值服务、专业增值服务毛利率分别为11.0%、9.9%、11.1%，分别同比+0.4、+0.1、-6.9pct。截至24H1 末，公司管理面积达到3.85 亿平米, 同比+17%。其中，1）住宅、非住宅分别占比34%、66%；2）来自招商蛇口的管理面积占比33%。2024H1，公司物业管理业务实现新签年度合同额18.9亿元，同比+0.3%，其中第三方项目新签年度合同额 17.4 亿元，同比+5.5%，并且年合同额超 1,000 万以上的新项目占比超50%。


　　24H1 末商管在管面积397 万平米，同比+15%，商业运营量质双升。2024H1，资产管理收入中，商业运营收入0.7 亿元，同比+17.3%，毛利率37.9%，同比+5.3pct；持有型物业出租及经营收入2.2 亿元，同比-1.4%，毛利率57.5%，同比-0.9pct。2024H1 末，公司旗下招商商管在管商业项目70 个（含筹备项目），管理面积397 万方，同比+15%；其中自持项目3 个，受托管理招商蛇口项目58 个，第三方品牌输出项目9 个。随着招商蛇口在商业地产的布局加大，公司资产运营业务有望获得更大支持。


　　投资分析意见：业绩稳增，费用改善，第三方拓展积极，维持“买入”评级。招商积余背靠招商局集团，战略聚焦物业管理和资产管理。公司拥有强大资源禀赋，并且市场化拓展能力突出，后续有望继续领跑物管行业；公司持续优化组织架构，多举措降本提质增效，后续利润率有望逐步修复，推动公司规模和效益并重的高质量发展。考虑到行业下行，我们略微下调公司24-26 年每股收益预测分别至0.78/0.88/0.98 元（原0.80/0.92/1.04 元），现价对应24PE 为11X，维持“买入”评级。


　　风险提示：地产超预期下行、人工成本上行超预期、增值服务探索不及预期。

□.袁.豪./.邓.力    .上.海.申.银.万.国.证.券.研.究.所.有.限.公.司