招商积余(001914)：业绩稳中有增 深耕非住赛道

核心观点


　　2024 年上半年公司实现营收78.4 亿元，同比增长12.3%，实现归母净利润4.4 亿元，同比增长3.8%。归母净利增速小于营收增速，主要由于上半年综合毛利率较上年同期下降0.7 个百分点至12.6%、税金及附加和所得税费用合计同比大增28.9%。公司运营效率提升，上半年期间费用率较上年同期下降1.0 个百分点。截至上半年末公司在管项目数量达2209 个，管理面积达3. 9 亿平，较上年年末增长0.4 亿平；上半年物管业务新签年度合同额18.9亿元，其中办公、园区、政府、公共类非住优势赛道贡献显著。


　　公司增值类服务坚持多元化布局、资管业务发展稳健。


　　事件


　　公司发布2024 年半年报，上半年实现营收78.4 亿元，同比增长12.3%，实现归母净利润4.4 亿元，同比增长3.8%。


　　简评


　　业绩稳中有增，期间费用有效压降。2024 年上半年公司实现营收78.4 亿元，同比增长12.3%，实现归母净利润4.4 亿元， 同比增长3.8%，业绩稳中有升。归母净利增速小于营收增速，主要由于：


　　1）上半年综合毛利率为12.6%，较上年同期下降0.7 个百分点；2）各项税费有所提升。2024 年上半年税金及附加同比大幅增加41.3%，主因去年同期收到退还的土地增值税以及房产税有减免政策，所得税费用同比增加25.7%，均高于营收增速。公司强化运营管理，上半年期间费用率为4.1%，较上年同期下降1. 0 个百分点；期末有息债务余额14.3 亿元，较期初减少5.6 亿元。


　　持续深耕非住业态，抢滩存量住宅赛道。2024 年上半年公司基础物管实现营收63.6 亿元，同比增长15.9%，市场拓展持续发力，新签年度合同额18.9 亿元，同比微增0.3%；期末公司在管项目数量达2209 个，管理面积达3.9 亿平，较上年年末增长0. 4 亿平。


　　（1）非住业态：上半年实现营收46.3 亿元，同比增长18. 9%，第三方非住新签年度合同额达15.7 亿元，办公、园区、政府、公共类非住优势赛道贡献显著；（2）住宅业态：抢滩存量住宅赛道，上半年实现营收17.2 亿元，同比增长8.4%，市场化住宅项目新签年度合同额1.7 亿元，同比增长超70%。


　　增值类服务坚持多元化布局。2024 年上半年公司增值类服务合计实现营收11.8 亿元，同比略降1.9%，公司坚持企业、零售、到家等业务多线齐发，期内启动南山蛇口片区旧居改造试点，郑州招商时代锦宸自营模式初见成效，成功拓展了贵州茅台、海通证券、金辉集团等优质客户，斩获武汉高科、深圳妈祖北区等机电项目。


　　资管业务发展稳健。2024 年上半年公司资管业务实现营收2.9 亿元，同比增长2.6%。商业运营方面，截至上半年，公司在管商业项目70 个（含筹备项目），其中自持项目3 个，受托管理招商蛇口项目58 个，第三方品牌输出项目9 个，商业项目管理面积397 万方；上半年集中商业销售额同比增长26.7%，同店同比增长6.9%。


　　持有物业方面，截至上半年公司持有物业的总可出租面积46.9 万方，总体出租率94%，较上年年末降低2 个百分点，主要因写字楼和零星商业出租率有所下滑。


　　下调盈利预测和目标价。我们下调公司盈利预测，预计公司2024-2026 年EPS 分别为0.76/0.83/0.89 元（原预测为0.85/1.03/1.23 元）。参考行业可比公司平均估值16.4x，取整给予公司2024 年16x 的P/E 估值，对应下调目标价至12.16 元/股（原目标价为15.24 元/股），维持买入评级不变。


　　风险提示：1）行业整体风险及物业费提价能力不及预期。包括行业竞争格局超预期恶化或政策调控超预期的风险。公司物业费单价受到指导价及业委会渗透率限制，调价较为困难，市场化程度可能不及预期。2）项目拓展不及预期及成本端超预期。（a）内生增长：母公司受房地产行业整体影响去化放缓，项目输送不及预期。


　　（b）外拓增长：外拓进度不及预期。（c）存量业务：合同续期压力增加，在管面积增速减缓。成本端：公司人力成本等主要成本项超预期上涨，或降本增效措施不及预期，造成公司利润率承压。

□.竺.劲./.黄.啸.天./.于.秉.仟    .中.信.建.投.证.券.股.份.有.限.公.司