锦和商管(603682)：营收和现金流双增 受益京沪商办改造空间大

投资要点：


　　事件。公司公布2024 年半年报。报告期内，公司实现营收5.18 亿元，同比增加4.01%；归属于上市公司股东的净利润为0.23 亿元，同比下滑72.83%；经营活动产生的现金流量净额为3.40 亿元，同比增加10.07%；? 公司向全体股东每10 股派发现金红利2.20 元（含税）。


　　2024 年上半年营业收入上升的主要系部分新项目、爬坡期项目出租率有所提升，存量项目出租率边际改善所致。2024 年上半年归属于上市公司股东的净利润较上年同期下降较多，主要系公司2023 年同期锦和大宁财智中心项目改变合作模式，公司遵循新租赁准则的规定，与项目相关的使用权资产、租赁负债确认租赁变更，导致2023 年同期资产处置收益金额较大，而本期不涉及类似改变合作模式的情况，进而导致本期归母净利润较上年同期有所下降。


　　根据2024 年半年报披露：公司的经营模式主要包括承租运营、参股运营和受托运营。2024 年上半年，公司承租运营的项目有40 个，管理面积约79 万平方米。公司受托运营的项目有29 个，管理面积约52 万平方米。公司参股运营的项目有2 个，管理面积约10 万平方米。


　　截止本报告期末，公司在管项目71 个，在管面积逾140 万平方米。分地域看，上海59 个项目，北京9 个项目，杭州2 个项目，南京1 个项目。


　　投资建议：受益超大特大城市城中村政策的利好，“中性”评级。公司是一家轻资产运营的服务型公司，主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。


　　我们预计公司2024 年EPS 和BPS 分别为0.11 元、2.45 元，考虑到特大城市更新改造政策的利好。根据上海、北京两地的统计局披露，截止2003 年年底，两地办公建筑、商场店铺及其他非住宅房屋累计竣工面积规模约8000万㎡，此类建筑楼龄迄今已超20 年，楼宇内部分设施已难以满足现代办公和商业的需求，亟待改造提升。而公司在管物业主要位于上海、北京等一线城市的核心区位，将充分受益。此外，考虑到公司已经根据新租赁准则，重新确认使用权资产及租赁负债，因此更适合采用PB 进行估值，我们给予公司2024 年1.3-1.6 倍的动态PB，对应合理价值区间3.19 元-3.92 元，给予公司“中性”投资评级。


　　风险提示：出租率和租金差下降风险；区域过度集中风险。

□.涂.力.磊./.谢.盐    .海.通.证.券.股.份.有.限.公.司