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| 浦东金桥(600639)经营总结 | | 截止日期 | 2024-06-30 | | 信息来源 | 2024年中期报告 | | 经营情况 | 三、经营情况的讨论与分析
2024年是全面转型改革关键年，公司深入贯彻落实党的二十大、二十届三中全会精神和习近平总书记上海考察重要讲话精神，围绕浦东新区“三个现代化”发展目标，在大规模增量建设转为存量提质增效为主的新形势下，结合公司发展特点，积极向“国内一流的智能制造产业投资控股集团”的方向迈进，积极构建“产业投资服务＋城市开发运营”双轮驱动的业务模式，着力推动公司高质量发展。
（一）主要指标完成情况
报告期内，公司实现总现金流入 26.86亿元（不含债务融资），其中主要有销售收入 14.45亿元、租赁收入 11.23亿元；总现金流出约 43.15亿元（不含归还的融资本金），其中主要有开发建设支出 19.14亿元、税金支出 8.02亿元、投资性支出 11.18亿元。
报告期末，公司持有各类经营性物业合计约 313万㎡，平均出租率为 79%。
（二）主要工作完成情况
1、坚持创新为先，积极构建现代化产业体系
一是全面提速产业投资业务，加快布局新质生产力。为了完善盛讯直投和盛盎基金投资体系，公司于2024年 6月新设的“金桥资本”产业投资平台——上海金桥投资合伙企业（有限合伙）正式运作，首期规模 30亿元，积极构建全生命周期投资矩阵。盛盎公司完成早期基金设立准备工作，基金规模 1亿元，聚焦初创企业；同时联合产业及投资合作伙伴推进设立 CVC新通信基金，计划规模不低于 10亿元，聚焦高成长企业。盛讯公司上半年储备投资项目近 300个，同时积极开拓金融机构、投资机构、专业服务机构等投资合作生态圈。
二是加强产业服务，推动一批优质企业落地，巩固产业发展优势。聚焦未来车、新通信、智能造等金桥硬核产业，持续完善产业集群。上半年吸引落地集成电路、新能源汽车等新质生产力代表项目近 30个，总投资额超 40亿元，累计签约面积超 2万㎡，完成续租面积约 20万㎡，跟进在谈项目 60余个，凸显聚集优势。同时，深入贯彻服务管家工作，切实到位为园区企业落实好各项服务内容，上门派发服务包，帮助 60余家完成政策对接、人才等各类问题。
三是积极开拓空间资源储备，支撑未来产业发展。一方面增加地块储备，全力推进金桥开发区内到期土地的处置工作，一地一策，拟定各幅地块处置方向。另一方面向存量要增量，启动“工业上楼”研究，拟定首批工业上楼更新试点项目，开展前期研究工作。
2、坚持品质为本，持续打造现代化精品城区
一是奋力谱写城市开发新篇章。公司组建工作专班重点推进碧云综合体项目，上半年土地规划调整、成片开发存量改造实施方案获批，项目启动立项实施。
二是有序推进载体建设。按照既定计划推动 23 个项目的前期及开工建设工作。碧云北外滩138街坊、碧云祝桥住宅项目、S5碧云别墅配套会所装修实现开工，周浦碧云澧悦二批次实现开盘。“碧云焕新”Ⅱ期及Ⅲ期腾挪有序推进。根据存量物业整体焕新计划有序推进维修焕新工作，重点推进壹中心周边第五立面提升等项目。
三是不断优化城区运营水平，软硬件同步提升。完成碧云（原名璧耘）商业管理公司设立，专注提升商业运营服务水平。在碧云国际社区举办复活节彩蛋、运动嘉年华等活动，反响热烈，提升“碧云里”知名度。邀请碧云国际社区外籍住户进行“我和上海”主题短视频拍摄展播活动，展示社区生活风采。
3、坚持效益为先，持续提升公司现代化治理水准
一是稳固完善轻资产运营模式。服务公寓板块，新设碧云酒店管理公司，新金桥广场的在管项目全部转为轻资产运营模式。运营方面大力推进客源结构转型、调整营销策略、提升配套服务、数字化营销等工作，在管项目出租率及收入指标显著提升。物业服务板块，针对碧云尊邸、Office Park金科园及金湘园项目，努力提升客户满意度。产业运营板块，首个轻资产外拓项目金桥智造金吉园，高效推进完成绿化整治、道路修缮、配套完善、设备更新等工作，项目即将进入招商运营阶段。
二是优化公司资产结构，推动重点项目去化。通过对金海园、金湘园和金领之都 A区等重点项目优化营销策略，出租率稳中有升。对新金桥大厦、金湘园和金海园等重点销售项目，全力以赴推进去化。
三是大力推进数字化转型，提升整体运营管理效率。客户服务平台完成功能迭代成功上线运行，完成 BIP、ERP系统升级，投资管理平台目前正在加紧建设中，租赁运营平台完成建设并成功上线运行。
（三）下半年主要工作
下半年，公司将继续贯彻党的二十大精神和二十届三中全会要求，扎实推进浦东引领区建设，加快推进公司改革创新，高质量推动现代化产业体系、现代化精品城区和现代化企业治理建设，持续提升公司核心竞争力。
一是围绕重点产业，加快构建产业生态体系。坚持金桥产业特色，聚焦新通信、未来车和高端智造等硬核产业，实践“投资＋招商＋服务”联动发展，形成创新创业生态体系。产业投资板块，加速布局推动公司转型。完善产业投资业务制度体系，推进投资信息系统建设，推进子基金投资项目。完成早期基金设立，推进新通信基金募资工作。推进产投基金一期募资及设立工作，拓展母基金业务及投资生态圈。产业招商板块，推动一批龙头项目落地。围绕未来车、智能造、新通信等重点产业，对目前正在重点洽谈的项目加快落地。聚焦园区去化，继续加大力度拓展招商渠道及招商覆盖面，接洽更多优质企业。持续开展各类重大产业活动，扩大金桥品牌影响力，包括“碧云 24 味”企业家座谈会等，传播“金桥声音”。产业服务板块，加速培育专业服务能力。
加大行业研究力度，赋能产业招商及企业服务。不断提升业务服务能力，扩大产业生态合作伙伴网络，设立金桥新动能 GOI产业创新服务平台。
二是聚焦产城开发，做强可持续发展。碧云综合体项目以打造碧云国际社区的标杆级城市新名片为首要目标，重点完成项目前期工作。加快建设高品质项目，销售住宅有序滚动开发，自贸区临港新片区综合产业片区 ZH-02单元 E08-01、E04B-01、E04A-01组团、碧云北外滩项目 135街坊力争取得预售许可证，138 街坊以及碧云祝桥项目按照计划推进建设工作。产业项目中，金桥壹中心项目、5G高清视讯产业园项目、T25地块改扩建项目、12B-03地块新建项目等项目按照计划推进建设工作。
三是优化运营管理，提升运营效益。推进轻资产运营模式转型，产业项目金桥智造金吉园完成装修改造投入招商运营；商业板块筹办秋季、冬季商业活动并推进商业物业招商；服务式公寓板块依托新设碧云酒店管理公司平台进一步提升品牌形象和管理输出外拓能力，形成“碧云生活圈”；物业服务板块以精细化管理不断提升运营能力和管理效能，并精心筹备承接碧云北外滩项目。加大营销工作力度，优化公司资产结构。全面深入分析市场形势及竞争趋势，及时调整定价体系、营销策略。加大新金桥大厦等重点去化项目以及住宅项目销售，重点做好碧云北外滩 135街坊开盘工作。数字化转型方面，下半年完成业财一体平台深化，基本实现基础财务自动化和业务财务数据融合，完成投资管理平台上线。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
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