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| 光明地产(600708)经营总结 | | 截止日期 | 2024-06-30 | | 信息来源 | 2024年中期报告 | | 经营情况 | 三、经营情况的讨论与分析
(一)房地产行业
1、优化房地产政策、化解房地产风险 2024年是我国实现“十四五”规划目标任务的关键一年，面对严峻复杂的国际环境和艰巨繁重的国内
改革发展稳定任务，在此背景下，党的二十届三中全会和中央政治局会议定调楼市政策方向，通过防范化解风险、构建新发展模式、改革融资与预售制度以及完善房地产税收制度等措施，促进房地产市场的平稳健康发展，满足人民群众的多样化住房需求。同时，支持收购存量商品房用作保障性住房等具体举措的提出，为去库存提供了新的思路。此外，新型城镇化、深化户籍制度改革等政策预计也将对提升房市需求产生积极的作用。
（1）销售。2024年1-6月份，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。
（2）投资。2024年1-6月份，全国房地产开发投资52529亿元，同比下降10.1%；其中，住宅投资39883亿元，下降10.4%。 （3）开竣工。2024年1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积696818万平方米，同比下降12.0%。其中，住宅施工面积487437万平方米，下降12.5%。房屋新开工面积38023万平方米，下降23.7%。其中，住宅新开工面积27748万平方米，下降23.6%。房屋竣工面积26519万平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面积19259万平方米，下降21.7%。
2、房地产行业发展新模式加快构建
自今年5月中旬以来，全国层面统一部署，地方层面“因城施策”，多项房地产支持政策密集出台。新一轮房地产政策优化调整力度正持续加大。5月，上海市住房城乡建设管理委等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”等九条政策措施。在金融市场方面，中国人民银行发布多项通知，明确取消全国层面房贷利率下限、下调房贷首付比例和公积金贷款利率，推出保障性住房再贷款。总的来看，各地各城各区域两极分化的趋势正在加大，构建新发展模式、建设高品质住宅的态势正在稳步推进。
(二)冷链物流行业
国家发改委、交通运输部、财政部、商务部等陆续出台政策支持冷链物流基础设施建设，推进冷链物流高质量发展，以冷链物流建设为支点，带动农产品、生物医药、冷链食品等其他产业发展，加速一二三产业融合，满足人们日益增长的对美好生活的需求。2023-2025年是“十四五”的后半程，国家发展改革委印发《关于做好2024年国家骨干冷链物流基地建设工作的通知》，河北石家庄、江苏徐州、广西南宁等20个城市获批建设国家骨干冷链物流基地。自2020年以来，国家发展改革委已分4批将86个国家骨干冷链物流基地纳入重点建设名单，覆盖31个省区市及新疆生产建设兵团。随着2024年中央一号文件的发布，农产品冷链物流行业迎来了新的发展机遇。文件中明确提出，优化农产品冷链物流体系，加快建设骨干冷链物流基地和县域产地公共冷链物流设施，为行业发展指明了方向。伴随着我国城乡居民收入水平不断提高,消费者对食品的多样性、营养性、口感需求亦大幅提升,加之生鲜电商市场快速崛起,共同助推冷链物流行业发展。
(三)报告期内主要经营情况
面对国内外复杂多变的宏观形势，在房地产市场供求关系发生重大变化、房地产发展新模式加快构建、行业持续深度调整、市场竞争日趋激烈的背景下，公司锚定目标、加压奋进，坚持深耕上海，整合周边区域，加速战略回归，坚定不移促改革、抓发展、控风险，报告期内努力保持了整体生产经营的稳健发展。
经营情况回顾：2024年1-6月，公司实现营业收入30.57亿元，实现利润总额7726万元，归属于上市公司股东的净利润824万元。报告期末，归属于上市公司所有者权益108亿元。
稳健投资布局：坚定围绕回归战略，聚焦“深耕上海”的投资布局导向，积极响应国家关于保障性住房等“三大工程”建设导向，在上半年第二季度办理获取了上海市浦东新区民乐大型居住社区（PDS3-0201 单元）L07-02 地块的土地权证。同时加快理性收缩非战略重点区域，逐步清理退出低效率、非深耕区域，进一步优化投资结构和区域布局。1-6月，公司新增房地产储备面积为3.12万平方米，上年同期为3.65万平方米，同比下降14.36%。
探索转型发展：通过聚焦“三大工程”建设，加快形成健康运行和稳定发展相结合的新模式，通过成立保障房事业部，重点加快浦东川沙六灶03-04地块、浦东惠南民乐L07-02地块的开发建设，并积极对接上海区域政府未来的保障房建设需求；通过与上海奉贤、金山等区域政府的不断协调统筹，积极争取公司城中村项目的规划调整、指标平衡与整体开发推进；通过利用公司在已有项目建设中的专业团队与专业能力，积极推进在浦东三林、大团、云南昆明、江苏等地的代建项目拓展，最大化发挥政府沟通和专业背景的优势，探索稳健性代建业务模式的可行性，努力寻求公司在代建领域的业务发展。
营销存量去化：上半年前5个月，房市量价齐跌接近冰点，形势十分困难，6月在各级、各方、各类政策的刺激下，部分城市出现阶段性回暖迹象，公司紧抓政策窗口期机遇，利用总部“三部两中心”存量去化机制协同各区域、各项目，“一盘一策”灵活制订并实施营销方案，利用全员营销、线上营销、大宗商办资产整体挂牌去化等各类手段多措并举，积极推动了上海临港、金山、浙江湖州、江苏宜兴等重点项目的阶段性集中快速去化。2024年1-6月，公司签约面积为23.60万平方米，上年同期为33.50万平方米，同比下降29.56%。签约金额为23.08亿元，上年同期为36.58亿元，同比下降36.91%。
提升运营管理：围绕全面预算管理，结合年度目标计划，通过内部ERP、EPC、成本控制、集约招采、质量管控等信息化系统，运营管理重视控本增效、成本控制严格动态跟踪，对年内各开竣工项目的重要指标、重要节点逐一梳理，严格落实各个重要环节的品质管控与提升，并通过积极通过统一招采平台的建设，进一步形成信息化、流程化、表单化、数字化助力运营中的合规管控与降本增效。
2024年1-6月，公司竣工面积为29.06万平方米。
融资保障平稳：坚持有序推进以现金流平衡为重点的年度资金工作，合理安排好年内的融资计划与资金安排，发挥运用好公司债、中期票据等融资渠道，尤其是通过今年7月初成功发行的7亿元中期票据，合规申购金额24.3亿元，票面利率2.53%，为历年债券发行价格新低，8月初成功发行的三年期6亿元中期票据同样获得市场普遍认可，合规申购金额22亿元，票面利率2.55%。持续降低企业融资成本，稳健保障资金整体平衡与现金流平稳。
强化风险管控：一是结合上海等战略深耕区域的工作推进，以及部分战略回归的区域收缩，持续对二级区域、组织架构和人员进行优化整合，重点通过阳光机制优化中层干部数量与结构、推进工效联动优化绩效考核，更好的适应当前行业调整趋势；二是重点系统性推进如亏损企业专项治理、应收账款自查清收、受限资金盘活释放、小产证督办、尾盘企业清算注销等一系列专项治理工作，积极通过管理精细化水平的防范风险；三是坚持守牢合规红线、重视产品品质管理，以安全生产为经营管理的底线。
治理规范运作：公司董事会坚持对宏观趋势的研究分析，在公司治理上坚持战略领航、规范运作、高效有序的原则，报告期内，召开董事会5次，审议议案35项，完成《独立董事工作制度》、《独立董事专门会议议事规则》等制度的建立，召开股东大会2次，顺利通过定期报告、关联交易、年度投资融、借款担保、董事补选等重要事项。在市值管理上，积极通过现场股东大会、年度业绩说明会、投资者热线等各类形式，通过年度利润分配的权益分派实施、制订未来三年股东回报规划、年度“提质增效重回报”方案并全面推进落实等举措，多渠道充分进行投资者互动沟通，积极维护投资者权益与股东投资回报，争取投资者与市场的理解与支持。
下半年，公司上下将在充分认识行业当前困难和挑战的基础上，紧密结合全年目标任务与重点工作，进一步把握“发展、活力、风险”的要求，集中精力抓推进、抓落实。
一是稳定现金流平衡，一方面重点加快存量去化，持续提升市场洞察力和政策敏感性，以现金流回笼为重点，灵活采用市场化手段，抓住每一个窗口期去化存量，努力在市场竞争中求生存。一盘一策、一时一策，加大回款力度，用好精准营销、集中销售、自销模式和团购优惠等政策工具，集中力量攻坚大宗资产、规模存量和股权转让。同时，探索对收购商品房用作保障性住房政策的研究，压降存量房产规模，加快实现回归上海、回归主业。另一方面，综合统筹好销售回笼、融资、工程等因素，科学合理安排，落实各项贷款按期发放，确保有序兑付债务，并进一步优化融资结构，降低融资成本。
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