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| 上实发展(600748)经营总结 | | 截止日期 | 2024-06-30 | | 信息来源 | 2024年中期报告 | | 经营情况 | 三、经营情况的讨论与分析
（一）上半年经营情况分析
2024年上半年，公司紧跟上实集团战略规划，围绕“盘活资产、加快建设、优化经营、提升服务”为重点，明确年度经营目标，梳理资产情况，有序处置风险事件，推动项目建设，保障公司日常经营整体平稳。
1、落实重大风险事项整改，筑牢公司治理防线
报告期内，公司持续落实处理前期重大风险事项。2024年上半年，公司先后收到上海证监局的行政处罚决定书及上海证券交易所的纪律处分决定书，对公司前期违规事项进行了处罚。近两年来，公司在重大风险事件发生后积极采取各种针对性措施对所涉事项进行整改，有效填补漏洞。同时，公司经营管理团队深刻总结事件经验教训，全面审视现有公司治理结构，从内部制度梳理修订、推广落实到监督执行全方位提升公司治理，尽可能消除管理盲区，形成管理闭环，筑牢治理架构与防线。
2、房地产销售不及预期，重点项目建设正常推进
报告期内，房地产行业大环境持续低迷，公司密切关注各城政策及楼市变化，主动应对行业整体不景气状况，于报告期内实现签约金额 2.4亿元人民币。具体开发项目方面，苏州楼市持续走低，“海上都荟”项目于 5月中旬现房入市遇冷，未达成上半年目标，项目加强高品质精装现房优势的宣传，及时调整拓客策略，为下半年销售有起色做好铺垫；上海青浦海源别墅二期北项目，借助庄园式独栋的稀缺产品优势，提前锁定客户，销售有所突破，于报告期内实现签约 1.6亿元人民币；泉州海上海项目，积极拓展商办客户，论证合理价格，为加快整盘商办产品去化做好准备。项目建设方面，公司依然秉承安全生产至上原则，于今年上半年重点建设项目包括上海青浦项目配套湖滨小学工程、上海宝山吴淞创新城 15更新单元 03-02地块和上海虹口北外滩 90#地块，其中在 90#号地块的建设过程中不断克服历史保护建筑加固、临近地铁线路保护建设等一系列建设难题，在确保施工安全的情况下有序推进建设工作。
另外，公司土地储备中的上海青浦朱家角 D2地块，因整体规划调整，于今年上半年变更为上海青浦朱家角 20-05、20-03地块，其中 20-03地块用途为公共设施用地，20-05地块为住宅开发建设用地，住宅开发建设总量与规划调整前的总量保持一致。
3、不动产事业平稳经营，物业管理进一步提升品质
报告期内，公司不动产事业经营聚焦核心商办项目，多措并举努力化解市场整体下行压力。2024年上半年，在商办租赁市场承压的情况下，公司稳定主要客户结构，保障上海、青岛等核心地区主要商办项目的出租率不降。酒店运营方面，今年上半年商务、游客、宴会等酒店主要业务收入来源较去年同期相比有所下降。公司自持的长租公寓方面，上海嘉定项目长租公寓于上半年继续保持约 95%较高的出租率，新增的上海宝山顾村项目配套长租公寓出租率也接近 6成。物业管理方面，上实服务于2024年上半年坚持以高品质、稳收入、促品牌为经营方针，1-6月新拓展项目 17个，成功续标项目 32个，在管项目合计 317个。上半年整体在管面积约 3160万平方米，其中非住宅项目约占 58%，住宅项目约占42%。上实服务品牌于上半年荣获“2024中国物业服务力百强企业第 24名”、“2024上海市物业服务企业综合百强第 3名”、“2024中国物业服务华东品牌企业 30强”等殊荣。
（二）下半年经营展望
2024年下半年，公司需着力趋势预测与机遇把握，秉承重点突破、加强执行的原则，全力以赴推动项目销售及回款，保障资金平衡，平稳推进重点项目建设。
1、总结经验教训，加强风控治理
2024年下半年，公司在处理风险事项的善后工作的同时全体上下必须持续加强对各类最新法律法规的学习和理解。在日常工作实践中，充分发挥上市公司三会体系互补职能，优化上市公司治理结构。
另一方面，公司亦会持续完善企业风险管理体系，以风险管理为核心、合规监督为要点更新内控制度建设，确保内部控制形成严格、有效、规范、全面的闭环体系。
2、优化资产结构，平衡经营资金
2024年下半年，公司土地储备和可售项目较少，公司需进一步盘点及梳理资产结构，排摸市场情况，做好低效资产的处置工作。同时，对于各开发项目尾盘库存进行统筹规划，以期尽可能一揽子盘活库存资产，为公司后续经营发展留出空间。另一方面，在行业整体仍待复苏的情况下，公司必须加强经营性资金链的安全管理，时刻做好现金流监控，合理配置资源，改善资产负债结构，增强企业的抗风险能力。
3、丰富销售手段，提升建设效率
2024年下半年，在房地产销售去化方面，公司需抓住房地产政策宽松的窗口期，持续跟踪各在售项目地方市场情况，在市场有所回暖时抓住时机，及时调整销售策略促进项目去化。项目建设方面，下半年要融合精细化管理、数字化管理、强化目标成本控制与市场对标机制的前提下提升开发效率，推动各在建项目完成年度建设目标。
4、物业管理转型升级，租赁业务规范运营
2024年下半年，物业管理方面，公司要以技术更新为抓手，从传统物业管理向智慧物业服务转型，进一步提升物业管理服务质量。实践中通过服务分级深化，完成模块化物业服务特色产品，为客户提供个性化定制服务产品。聚焦 IFM和城市运营服务，拓展物业服务深度与宽度，力争拓展更多非住宅和城市公共服务项目，为公司物业服务板块拓展规模及增加新的利润增长点。不动产租赁方面，公司经营要严格监管部门对国有资产租赁管理相关工作实施意见的框架自我审视，形成公开化、市场化、标准化的运营实施机制。酒店和长租公寓运营等新租赁业态方面，公司要通过与专业运营机构的合作和学习优秀管理经验，找差距、补短板，做好项目运营和品牌建设的长效工作。
（三）报告期内房地产经营情况（2024年1-6月）
（1）项目储备情况表
序
号 持有待开发土地区
域 持有待开发土地面积
（平方米） 规划计容建
筑面积
（平方米） 是否涉及
合作开发
注：2024年上半年，根据上海市青浦区规划和自然资源局的规划调整，公司原土地储备上海市青浦区朱家角 D2地块变更为“上海市青浦区朱家角 20-05地块”（以下简称“20-05地块”）和“上海市青浦区朱家角 20-03地块”（以下简称“20-03地块”）。20-03地块的用途调整为公共设施用地，剩余部分 20-05地块仍作为住宅用地开发建设，保持原规划住宅开发建设总量不变。
（2）项目建设情况表
（3）项目销售情况表
（4）项目租赁情况表
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
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