|
| 华联控股(000036)经营总结 | | 截止日期 | 2024-06-30 | | 信息来源 | 2024年中期报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（二）公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下： 1.公司房地产开发项目情况
公司目前在售、在建项目主要包括深圳“华联城市全景”、深圳“华联城市商务中心”、杭州“钱塘公馆”、杭州
“全景天地”，筹建项目包括深圳“御品峦山”“华联南山A区”等项目。2.公司自持房产情况公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产面积合计 20.45万平方米(含合并范围内的控股子公司)，与住宅、写字楼等配套收费车位3,515个。截至2024年6月30日，公司总资产77.37亿元、净资产50.82亿元，比上年度末分别减少7.87%、4.76%；2024年1-6月，公司实现营业收入2.18亿元，同比下降26.49%，归属于上市公司股东净利润0.33亿元，同比上升22.56%，净利润增长主要是投资收益增加所致。公司目前销售产品以研发办公、公寓为主，受到区域研发办公市场供过于求、房地产市场波动及需求萎缩等因素影响，公司研发办公产品销售未达预期，导致公司2024年上半年营业收入下降。在市场形势和政策因素的叠加影响下，公司在售产品仍面临较大的去化压力。产业转型工作方面：公司于2023年 12月参与设立中保清源汇海产业基金。报告期内，该基金投资情况如下：一是投资4.3亿元，分别持有深圳聚能24%、珠海聚能36%股权，珠海聚能两条生产线目前已开始投料试车生产，产品质量稳定，正在进行销售推广。二是投资 3000万元，持有山水云图10%的股份，工商变更手续正在办理中。山水云图专注于碳中和、碳汇技术领域，业务范围涵盖碳汇技术的研发、应用及相关数字技术服务。其主要产品包括碳汇管理系统、碳交易服务平台以及碳汇相关的硬件设备。公司将根据产业转型项目进展情况，进行相关披露。1.房地产项目开发与运营
(1)深圳南山“华联城市商务中心”项目
该项目为“工改工”方向的城市更新项目，计容积率建筑面积21.04万平方米，分南区工程(T2、T4)、北区工程(T1、
T3、T5)进行联动开发，其中，T1、T2和 T3为产业研发用房(写字楼产品)、T4和T5为配套宿舍(公寓产品)，目前已竣工。销售方面：报告期内，受政策因素和市场因素的叠加影响，该项目无新增记录。该项目开盘至今累计销售收入约53.28亿元，其中产业研发用房约25.36亿元，配套宿舍约27.92亿元，T2、T5栋已售罄。该项目剩余可售单位及面积情况：T1栋剩余可售单位28层，可售面积约5.9万平方米；T3栋剩余可售单位16层，可售面积约2.26万平方米；T4栋剩余可售单位124套，可售面积0.47万平方米。新增租赁方面：报告期内，该项目积极转变营销方式，租售并举，以租促售。该项目研发办公租赁面积为 3,059平方米；配套宿舍T4座新增租赁套数为113套，实现新增租赁合同金额约为3,171万元。项目工程结算及物业承接查验等方面工作：报告期内，累计完成 6项工程结算，包含消防工程结算、T5栋精装交楼标准空调设备结算以及公寓水表改造结算等，目前T1栋三、四层精装修、智能化工程、南区高低压设备安装工程等相关工程结算工作稳步推进中。
(2)深圳宝安“华联城市全景”项目
该项目为“工改住”方向城市更新项目。截至本报告披露日，该项目仅剩 1套顶层复式单位推售，建筑面积 424平
方米，报告期内未售出。
(3)深圳“华联南山A区”项目
该项目为公司拟在深圳区域进行的第三个城市更新项目，更新方向为“工改保”。该项目目前正在进行专项规划方
案申报等工作，相关申报及前期工作推进中。
(4)深圳“御品峦山”项目
该项目为地铁上盖城市更新纯住宅项目，计容建筑面积7.96万平方米。该项目正在进行项目设计规划方案调整及报
批、换证等工作，同时做好项目动工兴建的各项前期工作，争取早日动工并实现2025年销售目标。
(5)杭州“UDC•时代广场”城市综合体项目
该项目钱江新城 CBD区域，由“时代大厦”（写字楼）、“钱塘公馆”（商住）和“全景天地”（万豪酒店和全景
公寓）组成。其中，“时代大厦”项目由A、B两幢塔楼组成，A栋已出售，B栋自持出租。报告期内，受企业经营压力加大等因素影响，该项目遭遇了多家租户相继退租或到期不再续租等现象，区域内高档写字楼空置率上升，竞争加剧。公司通过积极主动采取措施，多渠道拓展新客户，与微易保险等客户签订了租赁合同，并与民生银行等租户签订了续租合同。报告期内，UDC时代大厦确认租赁收入约3,183万元（含税）。“钱塘公馆”项目：该项目报告期内暂无销售记录。报告期内，公司组织了对杭州大平层的市场调研，销售筹备工作和销售接待工作同时稳步推进，分批回访老业主、优质客户和原来访诚意客户并邀约参观样板房，配合销售全面启动策划宣传工作。“全景天地”项目：报告期内，“万豪酒店”实现总收入 6,676万元。此外，为提升全景公寓(2#楼)的经济价值，继续积极与政府相关部门进行协调、沟通，推进该项目的土地复核、产权分割事宜。2.物业经营与服务管理业务报告期内，沪深杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入 1.93亿元，同比增长32.81%。公司物业经营与服务管理业务稳中有升，经营状况良好。报告期内，经营性物业面临着客户退租、空置率增加、租金催缴困难等诸多挑战，公司及时调整租赁策略，积极拓展外部客户，克服种种困难，采取了灵活的商务条件策略，以适应不同租户需求，促使租赁经营状态在第二季度得到明显好转，较好地完成了各项经营管理工作任务，实现了经营任务过半目标。一是积极做好存量物业招商租赁工作，协调并解决了“华联城市山林”“华联城市全景花园”等项目中几家大客户欠费问题，既稳定了出租率，又提高了租金收缴率。二是认真开展“华联城市商务中心”招商工作，全力做好配套商业的招商，并取得了一定成效，上半年新增签约面积 1,000余平方米。目前，“华联城市商务中心”出租商业面积约 4,268平方米，为活跃园区商业氛围和促进项目销售起到了积极作用。三是认真做好物业服务相关工作。重点推进了多个项目的老旧设施设备的更新改造工作，取得了积极成效，同时展现了良好的企业形象。四是狠抓安全管理，确保安全生产。通过落实安全责任制、定期安检、专检及专题培训等各项工作的有效开展，保障了公司上半年安全生产形势稳定。
(二)经营环境变化及判断
报告期内，全球经济在复杂因素交织下延续复苏，随着全球贸易活动回暖，各国降息窗口陆续打开，预期将对全球
经济恢复性发展产生积极影响。我国经济继续保持平稳运行，新动能加速成长，保持着较强发展韧性，但国内经济回升向好仍面临诸多挑战，主要是企业经营压力加大，重点领域风险隐患多，国内循环不够通畅等。随着宏观政策力度的持续加大，政策效力的逐步显现，国内经济有望保持稳中有进发展势头。
2024年1-6月，根据国家统计局数据，全国商品房累计销售面积和金额分别为 4.79亿平方米、4.71万亿元，同比分别下降19.0%、25.0%；全国房地产累计投资、房屋新开工面积分别为 5.25万亿元、3.80亿平方米，同比分别下降10.1%、23.7%。房地产延续调整，仍面临较大下行压力。
2024年上半年：一是当前房地产供求关系已经发生了重大变化，行业进入深度调整发展阶段。由于居民对未来收入和稳定就业预期未明显改善，购房者置业信心不足，制约了房地产市场修复进程，房地产市场延续调整、弱势发展格局。二是政策调控延续宽松，救市、救企措施聚焦于“稳市场、去库存”，供需两端松绑政策同时发力，加大“市场+保障”子的大力度松绑政策频出，如继续降低房贷利率、降低交易税费、取消首套和二套商业性个人房贷利率下限及设立3,000亿元保障房再贷款，收储商品房用作保障房等。政策松绑力度好于预期，市场表现则依然疲弱，政策效果没有显现。三是全国房地产累计投资继续维持负增长。房企追求平稳发展，外扩投资谨慎，拿地及新开工意愿仍较弱。房企投资主要集中确定性较高的一二线城市，拿地主要以央国企为主。四是市场竞争加剧，房企经营压力增大，去化目标为重中之重。市场秩序被重构，新市场格局正在形成，央国企市场占有份额、排名持续上升。房企整体现金流紧张问题未得到根本性缓解，房企之间的业绩分化现象较为严重，行业高负债问题有待化解。总体而言，受益于国内经济平稳发展及政策托底，房地产市场面临下行压力，成交量仍保持一定的市场规模。展望2024年下半年：国内外经济形势依然复杂多变，全球经济正在温和复苏，国内经济基础稳固，有望继续保持稳中有进态势。房地产方面：6月，央行、住建部陆续启动、落实收储计划，政府收储是帮助房地产解危脱困的重要手段，若市场成交低于预期，或将获得更大力度的资金支持。7月，三中全会关于房地产改革核心为：深化土地、财税、住房体系改革，以及防范化解房地产风险，把房地产风险控制置于重点领域风险之首，包括库存、债务和保交楼风险，房地产有望继续加强政策和资金支持。同时提出，房地产层面要完善“市场+保障”供给体系、充分赋予地方调控自主权、改革融资及预售体系、完善税收制度等，更好满足和保障社会多元化的住房需求，加快构建房地产发展新模式。房地产目前处于历史上政策调控最宽松时期，行业底部运行特征已成共识。市场不稳，政策不止，一线城市限购尚有调整空间，降房贷利率、降低交易税费和购房政策与生育、人才、入户等政策结合以及加大居民购房补贴等仍有优化空间。未来的房地产将致力推动“三大工程”建设，加快完善“市场商品房+政策保障房”的住房供给体系，构建发展新模式。预期房地产将延续宽松或将全面宽松，在供需两端获得更大力度的相关政策支持，融资协调机制、储备去库存计划的逐步落地，房企资金压力和流动性问题或将得到缓解，并有利于促进房地产行业恢复平稳运行和保持健康发展。预期下半年房地产延续筑底、修复行情，核心一、二线城市房价有望企稳回升。新增土地储备项目无八卦岭工业区 深圳市 厂房 100.00% 3606 3606 100.00%上步工业区 深圳市 厂房、单身宿八卦岭工业区 深圳市 厂房、单身宿华联花园 深圳市 公寓、住宅、笋岗干货仓801栋北座102、2新型产业用房业区108栋二公司发展战略为：地产保稳定，转型促发展。2024年下半年经营计划及重点：一是公司将重点推进“华联城市商务中心”项目和“钱塘公馆”项目销售工作，以确保企业有稳定的销售收入。二是公司将抓紧开展“御品峦山”“华联南山 A区”项目相关前期工作，以推动该两个项目早日开工建设。三是关注和监督中保清源汇海产业基金投资项目运营管理情况，实现盐湖提锂投资项目当年投产、当年盈利目标。四是继续积极探求未来主业定位及向新发展方向转型的新业务模式，拓展发展空间，不断提升企业可持续发展和综合竞争实力。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保适用 □不适用*该款项系为华联城市全景购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2024年6月30日止，尚未结清的担保金额5,058.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。**该款项系为华联城市商务中心购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2024年6月30日止，尚未结清的担保金额9,514.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）□适用 不适用。
三、主营业务分析
概述
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
致。
管理费用 40,606,284.88 36,626,336.62 10.87%
财务费用 1,387,564.93 -4,238,905.04 132.73% 主要是本期利息收入较上年同期减少所致。所得税费用 17,898,935.92 6,299,320.77 184.14% 主要是本期利润总额较上年同期增加，所得税费用相应增加。经营活动产生的现金流量净额 -240,419,911.22 -1,010,420,976.94 76.21% 主要是上年同期土增税清算金额较大所致。投资活动产生的现金流量净额 532,214,287.34 -58,249,172.86 1,013.69% 主要是本期购买理财产品减少所致。筹资活动产生的现金流量净额 -397,420,865.65 -68,459,401.25 -480.52% 主要是本期回购股票所致。现金及现金等价物净增加额 -105,625,306.36 -1,137,123,949.36 90.71% 主要是经营活动及投资活动产生的现金流量净额较上年增加所致。公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动□适用 不适用公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。营业收入构成公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
四、非主营业务分析
□适用 不适用
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、主要境外资产情况
□适用 不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
4、截至报告期末的资产权利受限情况
六、投资状况分析
1、总体情况
□适用 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
适用 □不适用
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
八、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
元。
九、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十一、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否
|
|