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| 金融街(000402)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 一、 公司经营环境及影响
（一） 房地产行业形势分析
1．行业政策变化分析 2023年7月24日，中共中央政治局会议指出：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。当前，房地产市场仍处于调整转型过程中，市场恢复尚需时间过程。
2．全国市场形势分析
根据国家统计局数据，2023年全国商品房销售面积为 11.2亿平米，同比下降8.5%，为2013年以来最低水平；分季度看，一季度销售面积同比下降3.5%，二季度销售面积同比下降21.9%，三季度销售面积同比下降22.2%，四季度销售面积同比下降21.8%。2023年全国商品房销售金额为 11.7万亿元，为2016年以来最低水平；分季度看，一季度销售金额同比上涨 4.1%，二季度销售金额同比下降10.6%，三季度销售金额同比下降22.0%，四季度销售金额同比下降18.8%。
根据中国指数研究院数据，2023年，一线城市百城新建住宅价格累计下跌 0.22%，降幅较去年扩大 0.30个百分点；二线城市百城新建住宅价格累计上涨 0.15%，涨幅较去年缩小 0.11个百分点。
根据中国指数研究院数据，2023年，全国 300个城市住宅用地成交 4.9亿平方米，同比下降20.8%，为2007年以来的最低水平；全国 300个城市住宅用地成交出让金为 2.9万亿元，同比下降15.0%；全国300个城市住宅用地平均溢价率为 4.7%。
3．公司进入重点城市市场分析
商品住宅销售面积（万平米）
北京 天津 上海 苏州 无锡 广州 佛山 武汉 重庆
2023年 1~12北京 天津 上海 苏州 无锡 广州 佛山 武汉 重庆
2023年 1~12月 4,037 1,735 6,512 1,436 610 3,147 1,262 2,029 957
2022年 1~12月 3,850 1,391 6,858 1,896 776 2,971 1,506 1,956 895根据中国指数研究院数据，2023年，公司所进入的上述城市商品住宅销售面积同比下降3.9%，其中上半年销售面积同比上升 14.1%，下半年销售面积同比下降20.2%；公司所进入的上述城市商品住宅销售金额同比下降1.7%，其中上半年销售金额同比上升 19.0%，下半年销售金额同比下降19.2%。市场销售经历小阳春后，进入下行调整阶段。住宅用地成交面积（万平米）根据中国指数研究院数据，2023年，公司进入的上述城市住宅用地成交面积同比下降11.0%，住宅用地成交金额同比下降7.8%。根据世邦魏理仕和 WIND数据，2023年全年，北京优质写字楼空置率为 21.7%，较去年提高 3.0百分点；优质写字楼租金为 289.3元/平米/月，较去年下降5.3%；上海优质写字楼空置率为 19.8%，较去年提高 2.3个百分点；优质写字楼租金 268.5元/平米/月，较去年下降2.6%。
（二） 公司经营管理回顾
面对外部政策和市场环境，2023年，公司保持战略定力，按照“加速回款、保障安全、自我革新、谋划未来”的总体思路，重点开展了以下经营管理工作：
1. 提升党建质量，助力企业健康发展。2023年，公司党委持续围绕经营抓党建，以党建助经营、促发展。一是认真开展学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育，强化理论学习和运用，确保主题教育取得实实在在的成效；二是持续推进“红墙先锋工程”和“双提升”工程走深走实，以首善标准不断加强基层党组织建设和党员队伍建设，提升工作效能水平和干部队伍素质能力，以高质量党建助力公司改革发展；三是持续探索党建工作与生产经营的结合点，继续发挥“党员突击队”、“党员先锋队”的积极作用，助力重要工作节点、推进重点问题解决，以党建凝心聚力，助力发展。
2．强化资金管控，保障公司财务稳健。报告期内，公司将保障现金流安全作为经营工作的首要任务。
一是紧抓销售签约回款，密切关注政策与市场情况，及时优化销售策略，科学完善销售机制，持续推动低效资产与存量项目处置，积极促进项目销售签约回款，同时加强营销费用、管理费用管控，精打细算严控费用支出；二是统筹推进融资工作，通过发行 CMBS、公司债券、中期票据以及金融机构融资，为公司募集期限合理、成本较低的资金，优化有息负债结构，保障公司资金安全；三是严格落实年度工程计划，动态评估资金收支状况，以销定产严控工程支出，避免发生成本超支风险。报告期内，公司经营活动现金流净额为 60.6亿元，现金短债比和剔除预收款资产负债率达标，净负债率较年初降低。
3. 紧跟市场变化，努力推进销售去化。报告期内，面对依然严峻的外部环境，公司紧跟政策与市场，从市场供应、销售流速、未来竞争预判等多维度关注销售进展，强化销售调度，管理决策不过夜，第一时间响应市场变化与客户需求，积极促进项目销售去化。2023年，公司实现销售签约额约 232.2亿元；实现销售签约面积约 112.0万平米。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额约 216.8亿元（销售面积 102.8万平米）；商务产品实现销售签约额约 15.4亿元（销售面积 9.2万平米）。
4. 强化双轮驱动，资管业务增长较好。报告期内，公司坚持“开发销售+资产管理”双轮驱动的发展战略，写字楼板块挖掘优质客户资源，提高交付服务水平，适时调整招商策略，稳定出租率与租金水平，经营业绩保持稳定增长；商业板块持续引入优质商户，优化品牌结构，提升管理服务和客户体验，重点项目客流量、销售额和收入利润实现较快增长；酒店和文旅板块抓住市场复苏机遇，打造品牌特色，提升管理水平，精细管控成本费用，入住率、客流量和营业收入较去年同期增长明显。公司资产管理业务实现营业收入约 23.3亿元，同比增长20%；实现息税前利润约 12.8亿元，同比增长35%。
5. 坚持价值投资，推动投资模式创新。报告期内，公司坚持“发展格局+竞争格局”的价值投资理念，一是关注重点城市核心区域项目，加强对项目核心指标的落地管控，明确奖惩机制。报告期内，公司通过股权收购、合作开发等方式积极参与优质项目收购；二是持续关注城市更新、长租公寓、轻资产运营等创新性投资业务，报告期内，公司首个城市更新类长租公寓项目实现开业运营，为后续转型业务的开展奠定了较好的基础。
6. 细化产品管理，强化产品成本控制。报告期内，公司以“降本增效”为中心，一是开展开发项目产品复盘，从产品定位、产品设计、操盘策略等维度，对影响项目经营关键要素进行总结；二是强化成本规划和实施，通过制定技术管理措施及控制要点、限额指标等措施，落实项目设计成本控制目标，提高经营效益；三是强化动态成本管控，及时、准确反馈项目成本变化，及时采取成本管控措施。
7. 加强组织改革，持续提升管理效率。报告期内，公司结合行业市场变化和公司战略转型升级的需要，一是按照“控总量、调结构、年轻化、优机制”的原则，全面盘点公司人力资源，明确人才战略定位，梳理人才发展目标，制定未来人力资源战略规划；二是推动业务整合与组织架构调整，确保公司业务布局、资源结构与战略规划、业务发展相匹配，不断提升管理效率；三是持续优化完善管理机制，强化业绩导向的绩效评价，适应新形势下的行业发展要求。
8. 强品质保交楼，切实履行社会责任。报告期内，公司将“强品质”、“保交楼”放在运营与管理的重心位置。一是实时关注项目进度和竣备交付进度，通过体系化的进度监控流程、交付流程、品控管理流程，严格落实交验评估，保障项目节点计划与品质呈现；二是增加交付阶段重点供应商质量专项评估，使交付评估更加客观与精细化，以高标准、严要求促进公司品控水平的实质性提升；三是深入开展第三方过程质量评估，注重细节把控，坚持高标准品控管理，公司项目品控水平持续提升。2023年，公司实际交付住宅总数 8,852套，兑现了对客户的承诺，赢得了客户的信任。
9. 依法合规经营，保障公司行稳致远。报告期内，公司坚持风险控制和经营发展两手抓，一是根据市场形势发展，加强对现金流安全和可持续发展能力的主动管理；二是密切关注项目开发建设运营过程中可能出现的风险点，及时预警并实施管理，保障安全生产；三是持续完善内控体系，强化风险、内控、审计、纪检监察的职能联动，落实问责机制，提升公司全员的合规意识、责任意识、担当意识。
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