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| 世联行(002285)经营总结 | | 截止日期 | 2024-06-30 | | 信息来源 | 2024年中期报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
三、主营业务分析
概述
（一）总体情况
注：以上各年半年度数据均未经审计。
本报告期公司实现营业收入121,581.62万元，同比下降37.00%；归属于上市公司股东的净利润1,518.42万元，同比下降47.65%。主要原因是：1）受公司关停并转策略和房地产市场影响，本报告期公司大交易服务收入同比下降
46.10%，影响本期利润；2）公司持续优化降本增效，本报告期公司管理费用、研发费用和财务费用合计同比减少4,796.76万元；3）公司持续优化空间运营存量项目，本报告期公司确认的租赁终止处置收益同比增加4,032.21万元。本报告期公司经营活动产生的现金流量净额-12,109.59万元，同比减少 34,577.24万元，主要原因是：1）本报告期公司营业收入和利润同比减少，产生的现金相应减少；2）金融服务业务的贷款回收与放贷净额同比减少13,903.77万。
（二）营业收入
1、主营业务收入按业务板块划分
业务板块2024年1-6月 2023年1-6月 增长率
（1）大交易业务
大交易业务主要包括综合营销业务、互联网+业务和少量金融服务业务。
1）综合营销业务
项目2024年1-6月2023年1-6月 增长率
注：综合营销收费平均费率=综合营销业务收入/已结算销售额。受公司关停并转业务策略及市场等综合因素影响，本报告期公司实现综合营销业务收入27,162.64万元，同比下降48.68%。本报告期综合销售平均费率比上年同期增加了0.02个百分点，主要是综合性营销服务项目(代理+渠道)占比增加所致。 公司目前累计已实现但未结算的销售额约1,579亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约10.8亿元的综合营销服务收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算销售额约1,309亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约8.65亿元的综合销售服务收入；剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销售额和未结算综合销售服务收入。2）互联网+业务项目2024年1-6月2023年1-6月在执行项目数（个） 1092 1281本报告期公司实现营业收入42,804.26万元，同比下降44.60%；截至本报告期末，账面尚有未结转的预收款金额1,778.21万元，这部分预收款将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。3）金融服务业务公司主动控制金融服务的业务规模，持续强化产品和客户的风险管控，稳健放款。本报告期公司金融服务业务实现营业收入1,154.66万元，同比下降34.50%。
（2）大资管业务
大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。
1）物业及综合设施管理业务
项目2024年1-6月2023年1-6月
新签约的全委托物业管理项目个数 3 7实际在管全委托项目个数 110 106在管理项目实际收费面积（万平方米） 955.00 776.00物业及综合设施管理业务受新项目运营前期未达饱和状态及个别项目未能如期续约等影响，本报告期实现营业收入39,541.22万元，同比下降3.79%。2）招商及空间运营业务产品类型2024年1-6月 2023年1-6月 增长率公寓酒店管理：公寓酒店管理业务以托管运营集中式公寓为主，以“红璞公寓”为服务品牌，为城市年轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。本报告期实现营业收入3,440.02万元，同比下降32.62%。工商资产运营：主要是写字楼、商业物业的运营服务，成功创立了 “世联空间” 办公品牌，打造了“1+3+5”的产品标准化体系，并完成了项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。本报告期实现营业收入2,026.26万元，同比下降45.16%。3）咨询顾问业务项目2024年1-6月2023年1-6月顾问业务年度执行合约数(个） 167 206其中：地方政府或土地运营机构策划项目数（个） 56 40房地产开发商策划项目数(个) 111 166公司咨询顾问业务受房地产投资需求下降影响，本报告期实现营业收入2,859.01万元，同比下降37.93%。本报告期，华南区域、山东区域主要因为区域大交易业务收入减少，营业收入同比下降41.53%和 49.39%；华东区域受区域大交易业务收入减少和招商及空间运营业务优化调整的影响，营业收入同比下降37.16%；华北区域、华中及西南区域主要受物业及综合设施管理业务和区域大交易业务收入减少影响，营业收入同比下降22.31%和18.54%。
（三）营业成本
1、总体情况
本报告期，营业成本减少60,927.06万元，同比下降35.25%，主要原因是：1）本报告期公司互联网+业务收入同比下降44.60%，成本同比减少31,316.08万元，主要是支付第三方的渠道服务费用减少；2）本报告期公司综合营销业务
收入同比下降48.68%，成本同比减少17,724.11万元，主要是固定工资、业务提成及奖金相应减少；3）本报告期公司公寓酒店管理、工商资产运营业务收入同比下降32.62%和45.16%，成本同比减少4,314.48万元，主要是支付出租方的租金费用和摊销的室内装修配置费用相应减少。
2、毛利分析
公司最近各期各项主营业务的毛利情况如下：
产品类型2024年1-6月 2023年1-6月 毛利增长率 毛利率变动金额（万注:毛利=收入-成本；同期对比数据已按公司最新的业务划分做了相应的调整。本报告期主营业务实现毛利9,871.34万元，毛利率同比下降2.24个百分点；各项业务的毛利具体情况如下： 1）综合营销业务实现毛利3,764.88万元，同比减少68.12%，毛利率同比下降了8.45个百分点，主要是因为本报告期公司综合营销业务收入同比减少48.68%，同时受固薪社保、固定运营费用等固定成本影响，综合营销业务成本同比减少43.10%，使得毛利率同比下降。2）互联网+业务实现毛利1,779.43万元，同比减少63.82%，毛利率同比下降了2.21个百分点，主要是因为本报告期公司互联网+业务收入同比减少44.60%，同时受固薪、社保等固定成本影响，毛利率同比下降。3）金融服务业务实现毛利459.58万元，同比减少48.88%，毛利率同比下降了11.20个百分点，主要是因为本报告期公司金融服务收入同比下降34.50%，同时受固薪、社保等固定成本影响，毛利率同比下降。4）物业及综合设施管理业务实现毛利3,998.26万元，同比增长19.32%，毛利率同比增加了1.96个百分点，主要是因为本报告期公司采取优化人员结构、强化采购管理等措施持续增效降本，致使毛利率同比上升。5）咨询顾问业务实现毛利87.33万元，同比减少83.56%，毛利率同比下降了8.49个百分点，主要是因为本报告期咨询顾问业务收入同比下降37.93%，同时受固薪、社保等固定成本影响，毛利率同比下降。6）招商及空间运营业务毛利为亏损218.15万元，亏损同比减少1,473.14万元，主要是因为公司已基本完成重组优化减亏目标的战略调整，本报告期工商资产运营、公寓管理业务毛利亏损同比减少。市场影响，大交易业务收入减少。营业成本 1,119,124,971.08 1,728,395,568.14 -35.25% 主要是大交易业务收入减少，固定工资、业务提成及奖金和第三方渠道服务费用相应减少。管理费用 94,861,592.63 122,108,048.52 -22.31% 主要是工资奖金、办公物业等费用减少。财务费用 -9,172,058.94 7,471,626.75 -222.76% 1）融资利息费用减少1,281.40万元；2）租赁融资费用减少399.75万。所得税费用 13,211,518.42 11,337,506.90 16.53%经营活动产生的现金流量净额 -121,095,852.97 224,676,536.64 -153.90% 1）公司营业收入和利润减少，产生的现金相应减少；2）金融服务业务的贷款回收与放贷净额同比减少13,903.77万元。投资活动产生的现金流量净额 -206,252,371.38 9,210,275.01 -2,339.37% 主要是本期支付购入银行大额存单21,017.10万元，上期没有。筹资活动产生的现金流量净额 -168,319,394.63 -412,251,643.21 59.17% 1）上期按期偿还控股股东提供统借统还借款35,000万元，本期没有；
2）银行借款融资净流出同比增加
12,930万元。
现金及现金等价
物净增加额 -495,662,998.55 -178,269,580.46 -178.04% 详见上述投资活动、筹资活动变动说明。税金及附加 7,214,887.66 11,441,179.93 -36.94% 公司营业收入减少，各项附加税减少。其他收益 7,769,252.55 16,604,544.44 -53.21% 主要进项税加计抵减减少。投资收益 -1,060,065.27 1,864,271.63 -156.86% 上期收到其他非流动金融资产分配利润74.16万元，本期没有。信用减值损失（损失以“-”号填列） -5,538,542.95 -15,963,887.40 -65.31% 贷款、应收款项按会计政策计提信用减值准备减少。资产减值损失（损失以“-”号填列） -1,947,732.22 -3,628,514.55 -46.32% 合同资产按会计政策确认减值损失减少。资产处置收益（损失以“-”号填列） 40,331,516.28 -293,602.99 13,836.75% 租赁合同提前终止确认处置收益增加。营业外收入 2,198,840.87 7,220,509.26 -69.55% 政府补助、违约金减少。营业外支出 3,768,744.02 1,738,910.82 116.73% 解约违约金增加。少数股东损益 363,010.87 7,061,718.79 -94.86% 青岛荣置地、北京安信行等非全资子公司利润减少。外币财务报表折算差额 4,138.24 32,268.13 -87.18% 子公司外币报表折算汇率变动。公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动□适用 不适用公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。营业收入构成公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
四、非主营业务分析
□适用 不适用
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
一年内到期的
递延所得税负
债减少
2、主要境外资产情况
□适用 不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
4、截至报告期末的资产权利受限情况
1）2024年5月31日，本集团以位于北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢5层C座六层、1幢6层C座七层房产作为抵押，与平安银行股份有限公司深圳分行签订了平银战略客户六部综字20240509第001号综合授信合同，综合授信
期限为2024年5月31日至2025年5月30日，截至2024年6月30日，该物业的账面原值为70,060,928.54元，净值为33,979,550.47元。2）2023年12月22日，本集团以浙江省杭州市西湖区百家园路61号1幢、2幢、浙江省杭州市西湖区留下街道百家园路61号土地使用权，四川省成都市青羊区百瑞二路338号3栋第4层403-412、414-428、第5层501-505、507-509、511-519、521-528、第6层602-604、606-607、609、611-616、618-619、621-628、第7层702-709、712-718、721-728、第10层1008、第12层1203-1216、1219-1228、第13层1302-1316、1318-1328作为抵押，与中国银行股份有限公司深圳东部支行签订了2023圳中银东部额协字第0000081号综合授信合同，综合授信期限为2023年12月22日至2024年7月25日，截至2024年6月30日，该物业账面原值为303,796,016.12元，净值为240,272,630.80元。3）2023年10月21日，本集团以陕西省西安市高新区高新国际商务中心数码大厦13201室，沈阳市沈河区友好街10-3号1301-1310，安徽合肥政务区东流路999号新际商务中心B幢10层，天津市和平区解放北路与曲阜道交口西南侧信达广场塔楼第9层901-903、905-912、第10层1001-1003、1005-1012，四川省成都市青羊区百瑞二路338号3栋第14层1401-1416、1419-1428、1502-1508、1514-1517、1519-1528、1601-1628作为抵押，与江苏银行股份有限公司深圳分行签订了SX162123002981号综合授信合同，综合授信期限为2023年6月13日至2024年6月12日，截至2024年6月30日，该物业账面原值为149,612,546.96元，净值为 102,641,215.09元，其中投资性房地产的账面原值为132,798,034.98元，净值为92,733,137.43元；固定资产的账面原值为16,814,511.98元，净值为9,908,077.66元。4）本集团在银行存入保函保证金22,745,880.29元、冻结诉讼保证金15,946,877.03元、子公司车辆ETC业务被冻结业务保证金3,000.00元、共管账户余额365,395.59元，及子公司深圳世联行二手楼交易资金监管账户二手楼交易客户缴存的交易结算资金98,609.16元，货币资金合计39,159,762.07元。
六、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
八、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
期，深圳世联合居无营业收入，亏损2.32万元。
东莞更赢信息技术有限公司(以下简称“东莞更赢”) 工商注销 本公司间接持有东莞更赢100%的股权，本报告期，东莞更赢无营业收入，净利润6.85万元。上海世君房地产顾问有限公司(以下简称“上海世君”) 工商注销 本公司间接持有上海世君100%的股权，本报告期，上海世君无营业收入，亏损0.02万元。宁波世联君汇房地产咨询有限公司(以下简称“宁波君汇”) 工商注销 本公司间接持有宁波君汇100%的股权，本报告期，宁波君汇无营业收入，净利润16.65万元。福州世联郑和物业管理有限公司(以下简称“福州世联郑和”) 工商注销 本公司间接持有福州世联郑和51%的股权，本报告期，福州世联郑和尚未正式运营。广西世联君汇房地产咨询有限公司(以下简称“广西君汇”) 工商注销 本公司间接持有广西君汇100%的股权，本报告期，广西君汇无营业收入，净利润12.46万元。苏州园小样信息技术有限公司(以下简称“苏州园小样”) 工商注销 本公司间接持有苏州园小样41%的股权，本报告期，苏州园小样无营业收入，亏损0.17万元。主要控股参股公司情况说明1）本公司之全资子公司先锋居善负责公司互联网+业务的运营，针对市场环境变化,公司积极进行业务架构重组、优化城市布局、整合渠道资源，本报告期公司营业收入同比下降48.78%。2）本公司之全资子公司世联小贷负责各类小额信贷产品的运营，因市场环境和客户需求的变化，公司在主动逐步控制金融服务的业务规模；本报告期公司营业收入同比下降49.60%。3）本公司之控股子公司北京安信行，主要经营物业管理服务，本报告期部分项目合同到期退出，营业收入同比下降11.07%。4）本公司之控股子公司山东世联，主要经营房地产中介服务，本报告期公司营业收入同比下降45.12%。5）本公司之全资子公司横琴世联云服务，主要经营物业管理服务，本报告期公司营业收入同比增长0.01%。
九、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十一、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否
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