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| 陆家嘴(600663)经营总结 | | 截止日期 | 2024-06-30 | | 信息来源 | 2024年中期报告 | | 经营情况 | 三、经营情况的讨论与分析
2024上半年,公司在董事会领导下，全面贯彻落实党的二十大精神，立足浦东打造社会主义现代化建设引领区的工作主线，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展要求，坚持“稳中求进”的工作总基调，基本完成了半年度各项工作目标。
（一）2024年上半年经营工作回顾
1、2024年上半年度营业收入 45.98亿元，其中：房地产业务收入 43.23亿元，金融业务收入2.75亿元。
2、2024年上半年度营业成本19.49亿元，其中：房地产业务成本17.17亿元，金融业务成本及管理费用2.32亿元。
3、2024年上半年度项目开发投资支出25.69亿元。
4、2024年上半年度实现归属于上市公司股东的净利润5.56亿元。
(二)2024年上半年经营工作分析
1、经营收入分析
（1）物业租赁收入
①合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计21.96亿元，主要包括： 办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2024年上半年租赁流入16.76亿元，比2023年上半年减少1.87亿元，同比减少10%。
目前公司持有在营甲级写字楼共27幢，总建筑面积205万平方米。截至2024年6月，公司上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为83%，平均租金7.91元/平方米/天。公司天津成熟甲级写字楼的平均出租率为64%，平均租金3.45元/平方米/天。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地——上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴 981大楼。截至2024年6月，长期在营高品质研发楼总建筑面积33万平方米，出租率88%，平均租金6.02元/平方米/天。
商业物业。2024年上半年租赁流入2.20亿元，比2023年上半年增加0.04亿元，同比增长2%。
商业物业主要包括上海陆家嘴L+MALL、天津陆家嘴L+MALL、陆家嘴96广场、陆家嘴1885、前滩L+PLAZA、花木陆悦坊、金杨陆悦坊、陆家嘴金融城配套商业设施。截至2024年6月，主要商业物业总建筑面积61万平方米，其中成熟商业物业（运营一年及以上）的出租率情况为：上海陆家嘴L+MALL出租率为95%；天津陆家嘴L+MALL出租率为71%；陆家嘴96广场出租率为81%；陆家嘴1885出租率为98%；花木陆悦坊出租率为97%；金杨陆悦坊出租率为69%；前滩L+PLAZA出租率为83%。
酒店物业。2024年上半年营业收入2.43亿元，比2023年上半年增加0.21亿元，同比增长9%。
公司酒店物业包括：东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店、上海前滩香格里拉酒店。其中，东怡大酒店配备209间房间，2024年上半年GOP率为36.63%，平均出租率为64.91%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2024年上半年GOP率为27.36%，平均出租率为48.06%；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2024年上半年GOP率为22.69%，平均出租率为75.92%；上海前滩香格里拉酒店配备585间房间，2024年上半年GOP率为40.42%，平均出租率为67.59%。
住宅物业。2024年上半年住宅租赁流入0.21亿元，与2023年上半年基本持平。
租赁住宅物业主要为川沙悦庭。截至2024年6月，租赁住宅物业总建筑面积11.98万平方米，出租率为98%，平均租金2.50元/平方米/天。
②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计6.45亿元。
公司持股50%的前绣实业、新国博、富都世界以投资收益方式计入合并报表。
前绣实业。前绣实业为前滩太古里的运营主体，2024年上半年租赁收入2.28亿元，较2023年上半年增加0.02亿元，同比增长0.88%。
新国博。新国博为上海新国际博览中心的运营主体，2024年上半年租赁收入3.64亿元，较2023年上半年增加0.95亿元，同比增长35.32%。
富都世界。2024年上半年租赁收入0.53亿元，较2023年上半年减少0.03亿元，同比下降5.36%。
（2）房产销售收入
2024年上半年，公司实现房产销售现金流入合计43.08亿元。收入主要来自于： 住宅物业（含车位）销售现金流入 27.02亿元，主要为：世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇、川沙锦绣云澜第一批、第二批及第三批。2024年1-6月累计住宅物业（含车位）合同销售面积2.09万平方米，同比增长21%；合同销售金额22.57亿元，同比增长104%；在售项目的整体去化率为84%。
商办物业销售现金流入16.06亿元，为富汇大厦B、C栋。
（3）物业管理及服务性收入
合并报表范围内，2024年上半年，公司实现10.40亿元物业管理收入，较2023年上半年调整后的9.99亿元，同比增长4.10%。
合并报表范围外，物业管理及服务性收入主要来源于前绣实业和新国博。其中：前绣实业实现物业管理收入0.64亿元，同比增长12.28%；新国博实现服务性收入1.71亿元，同比增长71%。
（4）金融服务收入
2024年上半年，金融业务实现收入2.75亿元，占公司营业收入总额的5.98%。
2、项目投资分析
2024年上半年，公司无新开工项目。
竣工项目3个，总建筑面积48.31万平方米，为张江中区75-02地块、张江中区56-01地块、川沙C04-13/C04-14地块。
续建项目11个，总建筑面积217万平方米，为张江中区73-02地块、张江中区74-01地块、张江中区57-01地块、前滩54-01地块、前滩21-02地块、前滩21-03地块、川沙C06-01/02地块、川沙C06-03地块、洋泾西区E08-4/E10-2/E12-1地块、潍坊社区497-02地块及梅园社区2E8-19地块。
3、有息负债现状
2024年6月末，公司有息负债总额698.00亿元，占2024年6月公司总资产的44.27%，较2023年末的有息负债总额减少 4.89%。2024年 6月末，有息负债构成如下：短期贷款（含一年内到期的长期贷款）179.38亿、长期贷款164.40亿、中期票据90.40亿、应付债券（公司债）100亿、资产支持证券(CMBS)144.71亿、关联方借款17.52亿、金融持牌机构收益凭证1.59亿元。
4、经营业绩影响分析
公司2024年上半年利润来源主要由租赁和房地产销售组成。其中：长期持有物业出租毛利率为71.94%；房地产（含投资性房地产）销售毛利率为85.50%。
（三）2024年下半年经营工作计划
下半年，公司将继续全面贯彻落实党的二十大精神、二十届三中全会和习进平总书记考察上海重要讲话精神，更加深入学习领会习近平总书记关于国有企业改革发展和党的建设一系列重要论述，围绕浦东社会主义现代化引领区建设，服务浦东高质量、可持续发展“步履不停”。
1、坚决抓住关键节点，确保区域开发进度。
下半年，将继续锚定项目关键节点，确保各项目按计划推进建设。陆家嘴区域，潍坊社区497-02项目11月完成竣工交付，确保“世纪臻邸”项目年底取得住宅入住许可证；陆家嘴商务广场装饰装修项目8月实现竣工，为营销推广提供保障；梅园社区2E8-19地块商业、办公楼和住宅将持续推进地下工程施工；洋泾西区 E08-4/E10-2/E12-1项目抓紧地下工程施工，确保按计划出正负零，进入地面建设阶段。张江区域，57-01地块超高层“科学之门”西塔完成竣工验收；56-01地块“上海科技投资大厦”“张江科学城希尔顿酒店”项目做好内部装饰收尾工作，完成物业移交；73-02地块、74-01地块“张江 L+MALL”项目完成竣工验收；75-02地块“张江雍萃 75”租赁住宅项目抓紧完成送电配套，保障尽快投入运营。前滩区域，54-01地块要完成提升工作，顺利通过综合验收；21-02地块办公楼、住宅抓紧推进室内装饰施工；21-03地块办公楼、住宅抓紧完成外立面施工。川沙区域，C06-01/02地块“川沙企业中心二期”项目完成竣工验收；C06-03地块“锦绣云澜”住宅项目做好室内装饰及室外总体施工。
2、坚持深化生态建设，焕发招商引资活力。
将全力以赴、竭尽所能抓好招商引资工作，通过载体建设，做精资源配置；通过平台支撑，做实产业聚集；通过客户导向，做优营商环境；通过优质服务，做强客户粘性；全方位、多维度融入陆家嘴集团 “大朋友圈”产业强生态，激发招商引资潜在新活力，通过集团“To C”端个人大会员平台“L MEMBER”协同效应，继续为客户提供高品质的国际社区体验。
在办公楼宇营销方面，将以进一步提高核心区在营物业出租率为目标，积极推进新入市的金控广场二期、潍坊社区497-02项目、前滩54-01项目的招租工作，同时，努力加速去化存量空置面积。
张江区域及集团委托的张江科学城数智天地将通过楼宇间、区域间、企业间的相互联动，努力引入产业资本、产业协会、行业领军等科创资源，将集聚区打造为国际级标杆产投联动区。川沙项目要联合政府、协会等多方面力量，推动基金类企业落地，并通过基金实现招投联动，引入已经获得融资、处于快速成长中的企业。要积极为集团委托项目的招商运营打开新局面，持续推进前滩四方城的租赁工作，力争前滩尚、前滩源项目招商良好开局。大宗交易继续抢先机、占优势，推进部分办公项目及集团委托项目销售。
在住宅产品租售方面，将继续深研高品质产品设计、产品标准及产品兑现，以能“打”市场的好产品获得更多客户的认可。努力推进世纪天汇项目清盘，世纪臻邸、与太古合作的新民洋“陆家嘴太古源”以及参股项目前滩公馆的开盘销售工作，确保川沙锦绣云澜及集团委托项目航头锦绣澜湾的加推续销工作进展。租赁住宅要确保出租率稳定，做好张江雍萃 75及前滩悦庭 54开业筹备工作，通过做好租户服务，进一步做强陆家嘴乐居品牌，提升市场影响力。联动陆家嘴“大朋友圈”资源，围绕周边办公、商业、文化娱乐等功能，打造复合活力住区，让居住品质融入生活的每一个细节。
在商业零售提升方面，将坚定不移做好各项目优化提升工作，加快多区域、多项目、多团队条块协同。川沙九六广场项目，立足“有温度的欢聚地”的定位，做好开业前的筹备工作，推进社区睦邻计划，提升项目开业热度。积极整合研策、设计、招商、运营推广和物业工程等专业资源，借助市区两级文体旅商活动的影响力，通过音乐节、啤酒节、咖啡节、美食节等一系列有特色、有温度、有内涵的活动，以“展、演、节”持续激发前滩滨江活力，打响集团委托前滩公园巷项目品牌，并于9月底开街。
在物业管理强化方面，将持续强化服务保障能力、提升服务品质，优化管理成本，彰显“上海品牌”软实力。要积极沉淀连续保障六届进博会的成功经验，以钻石级的服务助力陆家嘴“大朋友圈”内涵的延伸，以全方位的数字化管理不断提升现场工作效率和服务成果，转型升级，拓宽服务边界，并继续做好第七届进博会服务保障工作。
3、坚定推进创新转型，磨练金融服务能力。
金融服务板块要继续紧紧围绕全年经营目标的实现，积极发挥金融板块的主观能动性，加快管理创新和业务转型,坚持服务于国家战略和上海市“3+6”战略性新型产业体系，深耕科技金融、绿色金融、普惠金融等“五篇大文章”关键领域。全力推动金融板块与区域开发板块的互融共促，构建以陆家嘴品牌产品为纽带的服务体系，助力提升集团核心竞争力。陆家嘴信托要着力提升细分市场专业能力，充分发挥信托风险隔离等优势，构建特色业务模式，提升资产管理能力，打造差异化竞争优势。爱建证券在明确战略定位和业务重点的基础上，要提升资本实力、调整人才结构和组织架构、加强信息技术投入，着力提升财富管理能力和综合金融服务能力，借力股东资源，拓展专业化发展道路。陆家嘴国泰人寿要灵活调整经营策略，提升整体利润贡献，打造形成特色化民族险企。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
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