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| 万科A(000002)经营总结 | | 截止日期 | 2024-06-30 | | 信息来源 | 2024年中期报告 | | 经营情况 | 一、 经营情况讨论与分析
报告期内新房市场持续调整。根据克尔瑞统计，上半年百强房企销售金额同比下降39.5%；二季度随着一系列支持性政策推出，百强房企的销售同比降幅有所收窄，但居民购房信心的恢复仍需时间。
上半年本集团实现营业收入 1,427.8亿元，同比下降28.9%；归属于上市公司股东的净利润亏损 98.5亿元，同比下降199.8%。业绩亏损的主要原因是：（1）开发业务结算规模和毛利率下滑；（2）计提减值；（3）部分非主业财务投资出现亏损；（4）为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。关于业绩亏损的详细分析请见（二）报告期内主要工作。
面对严峻的市场形势，本集团将经营安全放在第一位，上半年制定并落地了“一揽子方案”，围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”开展工作，全面化解潜在风险，积极适应行业向新发展模式转变。
一是全面聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，提升产品服务竞争力。上半年开发业务按期保质交付 169个项目、262个批次合计 7.4万套房，实现销售金额 1,273.3亿元，保持行业第一阵营，并在前沿产品研发、现房销售模式、代建服务等方面积极探索。物业服务业务深入贯彻蝶城战略，实现运营提效，累计完成 200个蝶城流程改造，覆盖 1,337个住宅物业项目，占在管项目比例超 30%。租赁住宅业务在运营管理规模扩大的情况下实现效率提升，上半年新获取房源 1.5万间，其中 80.6%位于一线城市，累计开业数量增加至18.3万间，出租率保持 95.2%，GOP利润率接近90%，继续保持行业领先水平。
二是加快推进大宗资产和股权交易。1-7月本集团共实现大宗交易签约金额 204亿元（含印力的资产交易及 REIT发行），资产类型覆盖商业、酒店、办公、长租公寓等业态。REITs和 Pre-REIT基金等创新型工具也取得积极进展，开拓了多种资产交易路径。其中，印力集团完成 32.6亿元商业基础设施 REITs的发行；保障性租赁住房 REITs和物流仓储 REITs在申报过程中；建万租赁 Pre-REIT基金实现广州项目扩募；设立消费 Pre-REIT基金。
三是积极利用金融支持政策，推动融资模式转型，获得金融机构大力支持。上半年本集团合计新增融资、再融资 612亿元，其中新增融资的综合成本 3.66%。经营性物业贷合计落地 219亿，其中表内新增150亿；“白名单”项目申报 175个；银团贷款有序推进，5月获得招商银行牵头的 200亿元银团贷款；此外，6月落地交通银行 65亿元固融资产包融资。
截至本报告披露日，本年集团已完成 73亿元的境内公开债券和折合人民币约 104亿元的境外公开债券的偿付，年内尚有 9月到期的 20亿元境内公开债券待兑付。
面向未来，本集团将继续坚定落实“一揽子”方案，围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作，聚焦主赛道，推动企业尽快重回健康发展轨道。
（一）市场情况回顾
1、房地产开发
全国商品房销售面积和销售金额下降。国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积 4.8亿平方米，同比下降19.0%；销售金额 4.7万亿元，同比下降25.0%。克而瑞地产研究数据显示，百强房企销售金额同比下降39.5%。
新开工与开发投资延续下降态势。上半年全国房屋新开工面积 3.8亿平方米，同比下降23.7%；全国房地产开发投资 5.3万亿元，同比下降10.1%。
土地市场供应和成交面积缩量。中国指数研究院（以下简称“中指研究院”）数据显示，上半年全国 300个城市住宅类用地的供应和成交建筑面积同比分别下降37.5%和 35.8%，住宅用地出让金同比下降43.5％，住宅类用地的平均溢价率为 4.4%，同比下降2.3个百分点。
行业政策持续优化。4月底政治局会议以来，行业支持性政策不断出台，包括降低首付比例、取消个人住房贷款利率下限、下调住房公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款等，包括一线城市在内的多个核心城市放松限购、调整首付比例和贷款利率。
2、物业服务
物企项目拓展速度放缓，但第三方外拓保持增长。根据中指研究院数据，上半年前 50强物业企业新增合约面积合计 5.6亿平方米，同比下降6.4%，其中，来自关联方的管理面积供给合计 0.98亿平方米，同比下降41.0%，来自第三方外拓的管理面积为 4.6亿平方米，同比增长7.0%。
非住领域具备拓展潜力。企业纷纷加大对非住物业领域的拓展。基于国内非住物业的庞大基数与服务业态的多样性，中指研究院预计 IFM（综合设施设备管理）服务的市场规模仍将保持双位数增长。
物业费收缴成为关注重点。部分社会热点事件引发了公众对物业费收费标准的关注，企业需要更加注重服务品质与成本控制的平衡。此外，由于部分企业端客户资金趋紧，物业企业的资金回笼压力有所上升。
3、租赁住房
市场租金整体呈下行态势。根据中指研究院报告，上半年全国重点 50城住宅平均租金累计下跌 0.9%，租金走势承压。
各地继续从供需两侧出台政策，促进租赁市场平稳健康发展。随着“住房租赁金融 17条”等政策落地，住房租赁行业融资环境进一步改善。
客户需求不断演变和延展。随着行业发展，租赁公寓的服务对象从城市新青年和新进入者，延展至家庭租户及高端人士等群体，大型租赁社区、高科技产业人才公寓等产品类型逐步兴起。
4、商业开发与运营
上半年社会消费品零售总额同比增长3.7%，增速较为平缓。其中必选消费好于可选消费，化妆品、金银珠宝、服装等商品消费上半年同比增速较低，且 6月单月同比下滑，餐饮上半年同比增长7.9%，但增速较去年放缓。消费者信心指数于低位徘徊。
商业客流保持增长，但客户消费心态更加谨慎。化妆品、餐饮等主要业态的客单价下降，客户更加注重性价比，导致购物中心行业的整体销售额增速弱于客流增速。
新开业商业增速进一步放缓，存量经营提效成为行业的核心主线。上半年全国新开业的 3万平方米及以上的购物中心总建筑面积与2023年上半年趋同，预计全年增量规模低于2023年。
5、物流仓储
高标库出租率及租金承压，市场延续分化态势。其中珠三角等区域需求活跃，中部及北部部分城市受前期大量供应影响，出租率和租金低迷。预计全年重点城市高标仓新增供应量将显著回落，多数城市将进入存量去化阶段。
冷链面临阶段性供需压力。受新增供应集中入市以及肉类进口量下行影响，部分区域的冷链陷入“价格比拼”，但下游餐饮、零售等行业需求依然稳定，长期来看终端消费行为和习惯的改变将继续为冷链物流行业带来结构性增长机遇，行业将向着集约化、数智化、绿色化的方向发展。
（四） 科技助力业务
本集团围绕“聚焦业务，打造科技好产品，助力业务管理提升”、“建设科技能力，通过技术创新，构建不动产科技核心竞争力”两条主线开展工作，支持业务发展。
完善融资管理平台，助力资债动态匹配，现金流动态平衡。通过融资平台全量掌握集团在融资合同、贷款余额及还款安排，满足融资模式转变的要求；做好开发贷、经营贷的融后管理，以项目为单位，动态匹配项目开发、销售与还款之间的平衡关系。
持续强化互联网获客能力建设。总结各地直播实战经验和方法论，在全国建立 5个直播基地，通过轮训、共建等方式提升直播能力；借助在统一的微信营销后台中的全域线索自动规则分配、线上快速接待与 AI客服等工具，加速了在线客户线索的分发与响应速度，提升了客户的交互体验，促进成交。
深入应用和持续迭代“AI审图”产品，获得住建部重点推广支持。产品创造性地将基于特征学习的 AI方法引入设计审查中，使用深度学习和计算机视觉算法技术，结合大量图纸数据训练，形成面向建筑工程图纸独有的审查算法。目前，产品已支持 800多条建筑行业规范的自动审查，已成为 90多家同行企业、设计院、政府单位的共同选择，累计服务 1,100多个项目，审查图纸超过 80万张，发现各类问题 118万个，通过线上化的问题闭环流程，有效控制产品设计质量。
融资途径 融资余额 融资成本区间 期限结构
银行贷款 22,450,099.74 2.55%~Hibor按约定利率上浮 短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款债券 6,447,812.70 2.90%~4.11% 一年内到期的非流动负债、应付债券其他借款 4,229,001.19 1.43%-4.60% 短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款合计 33,126,913.63项目2024年6月30日2023年12月31日 变动幅度 说明衍生金融资产 - 19,565.14 -100.00% 衍生金融工具到期的影响在建工程 106,809.32 292,037.58 -63.43% 工程竣备转入固定资产及处置部分项目的影响生产性生物资产 34,966.97 21,824.96 60.22% 项目投产，养殖规模扩大短期借款 352,897.69 106,356.19 231.81% 融资结构变化衍生金融负债 5,578.24 8,488.56 -34.29% 衍生金融工具公允价值变动的影响负债 10,198,339.45 6,492,682.70 57.07% 融资结构变化预计负债 94,185.70 45,039.92 109.12% 预提诉讼赔偿增加项目2024年1-6月2023年1-6月 变动幅度 说明税金及附加 474,004.67 861,796.82 -45.00% 开发业务结算规模及毛利下降，对应结转土增税减少公允价值变动损益 (903.52) 24,819.32 -103.64% 公允价值变动影响信用减值损失 (209,709.33) (29,707.69) -605.91% 部分款项计提信用减值损失营业外支出 77,018.08 17,633.64 336.77% 预提诉讼赔偿增加所得税费用 46,373.40 553,446.80 -91.62% 应纳税所得额减少
（五）募集资金使用情况
报告期内，公司按照募集说明书所约定的资金用途使用募集资金，不存在募集资金变更情况。
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