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| 皇庭国际(000056)经营总结 | | 截止日期 | 2023-12-31 | | 信息来源 | 2023年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
报告期，公司以“123”转型发展战略为指引，继续加大对功率半导体业务支持力度，稳定发展商业管理业务，公司
所处的行业情况如下：
（一）功率半导体业务
半导体产业，是国家重点支持和发展的基础性、战略性产业，也是国家急需解决和发展的“卡脖子”产业，半导体
强，国家强。功率半导体器件是电子装置中电能转换与电路控制的核心，本质上是利用半导体的单向导电性实现电子装置的变频、变压、逆变、开关等功能，是电力电子装置的必备元器件，广泛应用于国民经济的各个领域。细分产品主要有 MOSFET、IGBT、BJT等。随着电动汽车、风电、光伏、储能等行业的快速发展，功率半导体的需求也在迅速提升。根据 Omida 的数据及预测，
2023年全球功率半导体市场规模达到 503亿美元，预计2027年市场规模将达到596亿美元。中国是最大的功率半导体市场之一，据中商产业研究院发布的《2024-2029年中国功率半导体产业市场供需格局及发展前景预测报告》，2024年中国功率半导体市场规模预计将达到 1752.55亿元人民币。这一增长主要受到智能电网、新能源汽车等领域对功率半导体需求量大幅提升的推动。
（二）商业管理业务
公司商业管理业务主要集中在粤港澳大湾区、全国一线城市及核心地段。
1、购物中心方面
根据深圳市政府工作报告显示，2023年，深圳全市生产总值同比增长6.0%，至人民币 34,606.4亿元，增速居国内
大中城市前列，深圳社会消费品零售总额首次实现破万亿，达10,486.19亿元，同比增长7.8%。根据戴德梁行统计，2023年，深圳累计新增 31.3万平方米的优质购物中心，全市优质零售商业总存量上升至约659.9万平方米。在跨境消费活跃的支撑下，位于交通节点、受港人青睐的优质商业项目租金上调，同时新兴商圈标杆项目依托人流不断培育升级，实现租金提升；另一方面，传统板块竞争加剧，结构性因素拉低均值——多因素共同作用下，全市优质购物中心最优层平均租金保持相对平稳走势。
2、物业管理服务方面
2023年，受上游房地产行业下行影响，物业管理行业增量市场空间有限，存量市场竞争愈发激烈，行业整体管理规
模增速略有放缓。随着国家和地方政策的不断完善，与物业管理行业有关的政策为行业的发展以及规范运营指明了道路。从各项政策来看，城市更新、城市改造、社区养老、保障性住房、收费标准与规范安全生产等内容与行业息息相关。随着这些政策的落地，有望提高行业整体水平、促进企业发展，并对物业管理行业产生积极影响。同时，发展转轨、与地产脱钩被行业普遍视为新发展模式的基础。
四、主营业务分析
1、概述
截至2023年末，公司总资产为 877,713.15万元，归属于上市公司股东的净资产为 99,436.38万元；2023年度公司实现营业收入117,170.43万元，较上年同期上升76.68%，实现归属于上市公司股东的净利润-112,674.91万元，较上
年上升8.25%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-64,466.17万元，同比下降28.91%。主要是受融资成本仍高企、公司持有的相关投资性房地产公允价值下降产生的减值亏损以及重庆皇庭广场被动资产处置造成的损失等因素影响。
1、商业运营服务业务
报告期，公司商业运营服务业务实现营业收入 36,185.00万元，较上年同期减少 1,352.29万元，下降3.60%，占公司营业收入的 30.88%，综合毛利率 91.58%，同比增长3.36个百分点。随着国内消费形势复苏，公司经营的商业体出
租率高，招商火爆，同时随着港人北上消费潮流崛起，人流量持续保持高位运行，公司抢抓有利时机，积极引入优质品牌，有效提升流量，为该项业务全年保持平稳经营业绩提供重要保障。
2、物业管理服务业务
截至2023年末，公司在管项目17个，管理服务收费面积为186.56万平方米。报告期，物业管理服务业务实现营业收入 29,205.10万元，较上年同期增加 777.73万元，同比上升 2.74%，占公司营业收入的 24.93%，综合毛利率
39.78%，同比下降1.68个百分点。
3、功率半导体业务
2023年是收购意发功率后第一个完整的审计年度，公司着力针对意发功率内部管理、组织架构、岗位职责、制度流程等方面提升其规范化运营水平，加快提升其与公司的融合发展。
报告期，意发功率实现营业收入12,905.49万元；报告期，意发功率内部管理成效明显，具体如下： 产量方面，德兴工厂全年产出 26.6万片，较上年同期增长60%。成本控制方面，采购中心通过批量采购、建立长期合作、直接压价等多种途径，有效分摊了终端产品价格下降的压力。产品质量方面，2023年平均成活率为98.58%，较
2022年提升 1.58%，平均测试良率为 97.92%，较2022年提升 1.62%，均接近业内标杆水平。产品研发方面，定型量产
94款产品，自主在研系列化或拓展品（包括定制品）27款产品，全流程代工4款产品。报告期，意发功率获得以下荣誉：
（1）意发功率获得江西省专精特新中小企业称号
（2）江西省功率器件工程研究中心资格
（3）上饶市“五一劳动奖状”及“领军企业”
（4）通过国家两化融合管理体系评定（《信息化和工业化融合管理体系》和《信息化和工业化融合管理体系新型能力分级要求》）
4、融资租赁业务
（1）瑞泽租赁在处置不良资产方面也取得了一定进展。
（2）映瑞光电项目已进入破产程序，目前由破产管理人选定的第三方审计、评估机构对映瑞光电开展审计和资产评估工作。因公司在破产清算程序中有一定优先地位，有望2024年收回部分回款。
（3）关于公务机出售事宜，已选定意向买家，正推进协议签订中。同时已准备启动十年大修，为后续处置工作做准备。
为适应公司转型发展，瑞泽租赁亦不遗余力拓展储备新业务。积极开拓不良资产获得渠道，并利用保理公司牌照和团队的客户资源，开拓供应链金融业务。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 否
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5） 营业成本构成
行业分类
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
详见“2023年度财务报表附注八、合并范围的变更”。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 □不适用
公司于2022年底将意发功率纳入合并报表范围，因此，本报告期公司新增功率半导体业务，该项业务对公司经营及
业绩影响详见本节“2、收入与成本”分析。
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
第五名为本公司实际控制人郑康豪先生控制的深圳市皇庭商业管理有限公司。
3、费用
4、研发投入
适用 □不适用
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响客户定制的常规10A/15A/25A/35A 1200VFRD产品开发 定制产品，满足客户需求 完成 产品定型量产 服务至上，品牌影响增强30A 1200V批产FRD良率提升改善项目 产品良率提升，单片成本降低 完成 平均良率由88%提升至95%以上 晶圆单片成本降低60A 1200V批产FRD可靠性性能改善项目 提升产品品质和市场竞争力，降低客诉率，进一步满足中高端客户需求 完成 产品定型量产 提升产品市场竞争力，进一步满足中高端客户需求600V H系列FRD高温LowTRR新工艺平台开发及系列化产品生产 增加FRD产品品种门类 完成 系列化产品定型量产 丰富FRD产品门类，提升市场竞争力45V 掺Ph工艺肖特基新平台开发及系列化产品生产 增加SBD产品品种门类 完成 系列化产品定型量产 丰富SBD产品门类，提升市场竞争力100V 掺Ph工艺肖特基新平台开发及系列化产品生产 增加SBD产品品种门类 完成 系列化产品定型量产 丰富SBD产品门类，提升市场竞争力65V 掺Ph工艺肖特基新平台开发及系列化产品生产 增加SBD产品品种门类 完成 系列化产品定型量产 丰富SBD产品门类，提升市场竞争力200V 掺Ph工艺肖特基新平台开发及系列化产品生产 增加SBD产品品种门类 完成 系列化产品定型量产 丰富SBD产品门类，提升市场竞争力10A/15A/20A 1200V批产FRD良率提升工程变更项目 产品良率提升，单片成本降低 完成 平均良率由88%提升至95%以上 晶圆单片成本降低200~400V批产FRD产品FAST性能改善项目 提升产品品质和市场竞争力，降低客诉率，进一步满足中高端客户需求 完成 FAST考核零失效 提升产品市场竞争力，进一步满足中高端客户需求400V U系列FRD高温漏电改善项目 提升产品品质和市场竞争力，降低客诉率，进一步满足中高端客户需求 完成 高温漏电考核零失效 提升产品市场竞争力，进一步满足中高端客户需求650V常规U系列平台FRD新品开发 增加FRD产品品种门类 完成 系列化产品定型量产 丰富FRD产品门类，提升市场竞争力1200V H系列FRD高温Low TRR新工艺平台开发 增加FRD产品品种门类 完成 系列化产品定型量产 丰富FRD产品门类，提升市场竞争力1200V 辐照工艺FRD新工艺平台开发 增加FRD产品品种门类 完成 系列化产品定型量产 丰富FRD产品门类，提升市场竞争力批产100V与200V双胞肖特基VF改善项目 提升产品品质和市场竞争力，降低客诉率，进一步满足中高端客户需求 完成 产品VF典型值降低20mV左右，与同行水平相当 提升产品市场竞争力，进一步满足中高端客户需求公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响□适用 不适用研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因□适用 不适用研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明□适用 不适用
5、现金流
经营活动产生的现金流量净额，较去年同期下降18.69%，主要是本期意发功率纳入合并，其采购支出等经营活动流出较
大所致。筹资活动产生的现金流量净额，较去年同期增加38.56%，主要是本期徽商银行续贷，筹资活动现金流入增加所致。报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 □不适用
1、本期支付的借款利息支出计入筹资活动中。
2、本期计提未支付的利息金额较大且不影响现金流量。
3、本期计提的资产折旧摊销、信用减值损失、资产减值损失及投资性房地产公允价值变动金额较大且不影响现金流量。
五、非主营业务分析
适用 □不适用
所下降。 否
资产减值 -86,525,327.22 7.57% 否营业外收入 22,128,120.44 -1.93% 否营业外支出 20,111,806.52 -1.76% 否
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
详见“2023年财务报表附注六、注释23所有权或使用权受到限制的资产”、“注释24短期借款”及“注释34长期借款中所列示的用于融资而抵押质押的房产、应收账款及股
权等资产”。
七、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
适用 □不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2023年05月22日 公司会议室 网络平台线上交流 个人 公众投资者 公司业绩情况、公司未来的发展战略、公司子公司瑞豪高科主营方向和中兴智联合作的项目进展、半导体业务未来发展规划、公司有没加快转型功率半导体芯片的发展计划等。 无
2023年1月1日至 2023年12月31日 公司董事会办公室 电话沟通 个人 公众投资者 公司经营情况、重大资产出售进展、控股子公司意发功率情况等。 无十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。□是 否
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