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| 保利发展(600048)经营总结 | | 截止日期 | 2024-06-30 | | 信息来源 | 2024年中期报告 | | 经营情况 | 三、经营情况的讨论与分析
1、销售金额稳居行业第一，市场份额稳中有升
报告期内，公司实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%，实现签约面积954.25万平方米，销售金额稳居行业第一。上半年销售权益比77%，较去年提升9个百分点；权益销售金额约1330亿元，较去年同期下降17%，低于全口径销售金额降幅。
报告期内，面对市场的快速下行，公司积极调整销售策略，把握二季度以来政策频出、客户来访热情高涨的市场窗口，一方面积极加大推货力度，二季度推货1254亿元，环比一季度增长181%。另一方面，公司根据政策热点，加强综合去化举措。二季度三个主要节假日（清明节、劳动节、端午节）日均认购近20亿，同比提升23%。二季度共实现销售金额1104亿元，环比一季度增长75%，有力扭转了下滑的趋势，环比增速较TOP100房企高出约40个百分点。
上半年，公司市场占有率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%。同时，38个核心城市销售贡献同比提升2个百分点至89%。报告期内，38个核心城市中，32个城市市占率排名前五，11个城市市占率排名第一，广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8个城市占有率突破15%。
2、融资优势凸显，现金流合理充裕
报告期内，公司积极把握低利率融资窗口，新增融资的平均成本较2023年下降21 BP至2.93%；截至6月底，公司有息负债总额3735亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25 BP。
报告期内，公司融资渠道通畅，实现新增负债938亿元，累计净增有息负债193亿元；同时，公司发挥信用优势，加大直接融资比重，其中直接融资199亿元，占新增融资的21%。报告期末，公司债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年初提升1.52个百分点；直接融资比重提升1.52个百分点至17.82%。截至报告披露日，公司已获批注册100亿元公司债券、推出95亿元向特定对象发行可转换公司债券方案，为进一步优化债务结构打下基础。
报告期内，受二季度销售占比高、当期回笼周期短的影响，公司报告期内累计实现回笼金额1466亿元，回笼率84.6%，随着银行按揭的持续放款，全年签约回笼率有望稳步提升。报告期末，公司现金余额1464亿元，占总资产10%以上；此外，公司并表口径已售待回笼资金（含销项税）1033亿元，整体现金流合理充裕。
3、合理控制投资节奏，不断优化资源结构
上半年，在38个核心城市土地（住宅）推出建筑面积和成交面积分别同比下降42%和35%的背景下，公司主动调整投资节奏，优中选优，在保证新增项目税前成本利润率水平不下降的情况下，择机补充土地资源。报告期内，公司共拓展项目12个，均位于38个核心城市，总计容面积116万平方米，权益地价109亿元，总地价126亿元，其中，新增货值住宅业态占比达96%。新获取项目中，其中3个项目已经开盘，北京星宸和煦项目、西安天瓒项目、天津西棠和煦二期项目首次开盘认购约20亿。
报告期内，公司持续加大力度去库存，土地储备计容建面7140万平方米，较年初下降8%。同时，公司土地储备结构持续优化，核心38城面积储备占比约7成；已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%；对于未开工存量土地资源，公司正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。
4、收入平稳增长，保持稳健资产负债结构
报告期内，公司交付7.3万套，实现营业总收入1392亿元，同比增长1.6%；公司毛利率16.0%，与2023年全年水平保持一致；实现利润总额141亿元，同比下降28.7%；同时受结算权益比下降的影响，归母净利润74亿元，同比下降39.3%。
在行业利润率普遍下行的情况下，公司积极推动供采改革，通过引入优质供方、稳住产品品质和供应链、达到综合成本最优；适配产品系需求，强化集采统筹管理，在全国范围内扩大集采范围，实现规模化降本增效；将降本降费落实到流程机制，实现精细管理、提高效益，报告期内，公司除地价外直投成本较计划降低0.69%。同时，持续加强各项费用管控，管理费用率较去年同期下降0.15个百分点，部分对冲了利润率下行的影响。
报告期末，公司经营活动现金流净额-171亿元，较去年同期下降243亿元，主要因公司购买商品、接受劳务支付现金1062亿元，其中用于支付2023年度拓展项目的土地款366亿元，同比增长160亿元。预计随着以前年度地价支付完毕，公司经营活动现金流将持续改善。
报告期末，公司扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，保持稳健的资产负债结构。
5、提升服务竞争能力，资产经营稳步发展
保利物业持续扩大物业服务规模和提升服务品质。截至报告期末，保利物业合同管理面积9.50亿平方米，在管面积7.57亿平方米；实现营业收入78.71亿元，归母净利润8.46亿元，同比分别提升10.2%、10.8%。市场化能力不断增强，第三方在管面积达到4.91亿平方米，占比达64.9%，实现第三方物管收入23.18亿元，同比增长17.7%。其中，公共服务优势进一步加强，公共服务在管面积4.22亿平方米，物业管理收入14.35亿元，同比增长17.2%。
在资产经营方面，公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目较2023年末新增16个至151个，在管面积新增70万平方米至505万平方米。在资产回报率和运营规模双重提升下，上半年实现营业收入22.57亿元，同比增长3%。
6、夯实品质建造，彰显品牌引领
报告期内，公司产品品质、品牌建设、ESG(环境、社会和公司治理)等方面持续优化。公司2023年至今新获取项目中，超过75%的项目打造为“天悦和”产品系，该产品系均以“所见即所得”全维实景呈现，打造了保利的产品品牌标识，产品品质不断提升，综合产品力位列全国前三，多家机构测评品牌传播力全国第一。
公司在“人文社区”产品理念的基础上，提出“人文服务”理念。以更多维的服务场景，为客户提供服务情绪价值。同时，通过物业公服、商业服务、公寓租赁、健康养老、会展赛事等多元服务业态，为客户营造更多理想生活场景。在服务子品牌方面，发布“时光系”购物中心品牌和“和寓”公寓品牌，系统性提升品牌价值。
公司在绿色建筑、客户与员工、公司治理等领域持续改善，ESG绩效得到提升，其中MSCI ESG评级上调为BB；Wind ESG评级、华证 ESG评级均上调为A，着力提升可持续发展能力。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
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